导读：
   ■产品价值重因：交通配套，也是成败
   ■深圳城市交通白皮书重点简析
     一、枢纽城市战略，前海、龙华是重头戏
       1、八大对外通道辐射全国，打通至闽赣湘等地铁路
       2、综合交通枢纽成依托，前海、龙华七盘最受关注
     二、“两主三辅”铁路客运枢纽
       1、“两主三辅”铁路客运枢纽，深圳北站、东站、福田站有看头
       2、龙华六盘、深圳东站双盘，收获最大
     三、新建深圳北、机场客运站，利好招商·果岭、万科·金色领域
     四、2015年高快速路达274公里，利好西荟城、翡丽郡
     五、增加深圳、香港跨界通道，廊桥国际辐射半径翻番
     六、深莞惠交通一体化，城际轨道沿线物业提速
      1、促进深莞惠轨道、道路、跨界公交三方建设
      2、三城交通一体化，东莞万科城、惠州东部蔚蓝海岸、御玺山提墅
正文：

■产品价值重因：交通配套，也是成败

“地段，地段，还是地段”已经是房地产行业的金典玉律。当然，影响地段的因素众多，包括生态资源、交通条件、配套设施等各方面。然而，自然资源为老天爷所赐，无法改变；而如交通这些人为因素，影响着人们的出行半径，是楼盘项目的价值表现之一。因此，人们在选择居所时，往往会把交通配套列入重点考虑范围之一。

尤其是进入轨道时代之际，方便快捷的交通配套，甚至会成为一个项目的决胜因素。正是由于交通条件的重要性，2011-10-9，《深圳市城市交通白皮书》正式公示之际，理所当然成为房地内参www.BANQ.cn值得重点研究的交通方案。

这也是深圳关于城市交通的首个《白皮书》，涵括了城市交通规划、建设、运营、管理、服务等各方面工作，并提出强化枢纽地位、推进区域一体、融合交通土地、持续轨道建设、升级公交服务、重构慢行网络、优化道路功能、引导车辆使用、提升交通运行管理水平、营造安全低碳交通环境等10大发展策略。

■深圳市城市交通白皮书简析

其实，深圳城市交通白皮书的出台，迫在眉睫。2010年深圳市新增注册登记车辆28.5万辆，过去5年年平均增长18%。到2010年底，全市机动车保有量超过170万辆，加上外地驻深和每日出入境车辆，在深圳道路行驶机动车总量已超过200万辆。道路车辆密度近320辆/公里，位居全国大中城市首位。

持续快速增长的机动车保有量，深圳交通情况也越来越紧迫，高峰时期拥堵情况日趋严重，甚至逐步由中心城区向外围扩散，各种交通环境、交通安全、停车紧张等问题日益严峻。为此，改善深圳未来城市交通发展该是志在必行，交通发展方式亟待转变。

根据白皮书，为了提升深圳未来城市交通发展，深圳将在道路规划设计、停车收费成本、公交通道建设、地铁站与公交站台的结合等方面作出各种完善措施。针对，对外铁路通道，铁路客运枢纽，公交客运枢纽，深圳、香港跨界通道，深莞惠交通一体化提速等多方面作出构建。

一、枢纽城市战略，前海、龙华是重头戏

1、八大对外通道辐射全国，打通至闽赣湘等地铁路

枢纽城市战略是深圳未来城市交通发展战略之一。根据白皮书，深圳构建国家级铁路枢纽，打通至福建、江西、湖南、广西等地的铁路八大通道，提高对华南地区乃至全国范围的铁路交通辐射能力，提升作为全国综合交通枢纽城市的功能和地位。

因此，深圳将加快广深港客运专线深港段及深茂铁路的规划建设，增强深圳对珠江西岸、西南沿海地区以及香港的铁路辐射；积极推进赣深客运专线前期研究工作，增强深圳对鄱阳湖生态经济区以及长三角地区的辐射。

2、综合交通枢纽成依托，前海、龙华七盘最受关注

从战略上讲，大力构建综合交通枢纽体系是顺应经济全球化发展要求，利于提升对外交通辐射力和影响力，强化在区域乃至更大范围内的枢纽城市地位，支持深圳建设全国经济中心城市和国际化城市；

并以综合交通枢纽为依托，推进前海、龙华等城市策略发展区开发建设，奠定城市中心体系格局，支撑和引导新一轮城市空间结构布局的优化调整；以客运交通枢纽为关键节点规划布局城市轨道交通网络，锚固城市公共交通网络，形成城市客运交通体系的基本格局。

可以发现，以综合交通枢纽为依托的枢纽城市战略，突出了前海、龙华等城市策略发展区。如此一来，必定使得前海和龙华两大区域的交通发展成为重中之重，这将拉动区域内楼盘项目的受关注程度，如前海的大南山·紫园，龙华的鸿荣源·熙园山院、绿景·香颂、潜龙·曼海宁、龙华·花半里、莱蒙·水榭系（水榭山和水榭春天）。

二、“两主三辅”铁路客运枢纽

1、“两主三辅”铁路客运枢纽，深圳北站、东站、福田站有看头

白皮书提出，深圳将加快推进广深港客运专线与厦深铁路深圳段，以及深圳北站、福田站、布吉站和深圳东站的建设，与已建成的罗湖站一起形成深圳地区“两主三辅”铁路客运枢纽布局。加快平湖集装箱中心站及东西港区办理站建设，形成“一主两辅”铁路货运枢纽布局。

加快以铁路车站为核心的综合交通枢纽建设，带动铁路枢纽周边地区发展。以深圳北站、福田站、布吉站、深圳东站等大型铁路枢纽建设为契机，加强铁路设施与城际轨道、城市轨道、常规公交及慢行交通的衔接，促进铁路枢纽地区的土地利用开发和城市更新。

2、龙华六盘、深圳东站双盘，收获最大

在上述各大铁路客运枢纽推进发展，并促进周边土地开发或城市更新，这将很大程度上带动现有的楼盘项目的发展。如就在深圳北站约800米距离的鸿荣源·熙园山院，近邻的潜龙·曼海宁、龙华·花半里、绿景·香颂、莱蒙·水榭山、莱蒙·水榭春天；

与福田站咫尺相近的怡景·中心城；与布吉站仅一路之隔的佳兆业·大都汇；就在深圳东站东侧的豪方·箐园、万科·金域缇香，未来都将因铁路交通的发展而从中得到最大收获。

三、新建深圳北、机场客运站，利好招商·果岭、万科·金色领域

在公路客运枢纽体系建设方面，白皮书提出要结合特区一体化，加快完善原特区外公路客运枢纽功能整合与规划布局，续建平湖客运站，扩建沙井、公明客运站，新建坪山、葵涌客运站；优化原特区内客运场站布局，续建南山客运站，新建盐田客运站。

完善公路货运枢纽体系方面，结合物流园区发展，加快推进平湖、新安、龙华和丹竹头等货运枢纽站建设；在深圳西北、东北分别布设松岗货运站和龙岗货运站。并将加快推进沿江、博深、东部过境、外环、清平二期等高速公路的建设，以及梅观、水官、深汕、惠盐等高速公路的改扩建；推进深中通道规划建设，加强深圳与珠江西岸交通联系。

值得注意的是，依托铁路、航空、口岸等规划建设，发展复合型交通枢纽，新建深圳北、机场客运站，预留深圳湾客运站。如此，这将进一步加强深圳北、机场客运站的交通网路发展，道路设施也将因此而得到更多完善。当然，这受益最大的就是近邻深圳机场、就在宝安大道侧的万科·金色领域、招商·果岭。

四、2015年高快速路达274公里，利好西荟城、翡丽郡

为了完善城市快速路网体系，加强组团间快速交通联系，至2015年，全市高快速路总里程将从目前的425公里增加到699公里；加快推进新彩、坂银通道的建设，支持特区交通一体化发展；

加快推进原特区外东长路、光侨路、丹荷路等74项干线性主干道工程建设，支持原特区外城市化发展；加快沿江高速公路、博深高速公路等通道建设，完善深莞惠都市圈高速公路网。其中，途径深圳西部沙井地区的广深沿江高速公路，即将于2012年建成，这将为沙井地区的华盛·西荟城、万科·翡丽郡提速。

五、增加深圳、香港跨界通道，廊桥国际辐射半径翻番

为了加强深港的跨界联系，在深港跨界轨道方面，加快深港西部快速轨道及前海枢纽规划建设，与既有的中部福田地铁口岸（连接深圳地铁4号线与香港东铁落马洲支线）、东部罗湖口岸（连接深圳地铁1号线与香港东铁）共同形成西、中、东三个方向上的跨界轨道网络。

并加快建设沿江高速公路、东部过境高速公路等道路建设，实现深港跨界货运交通西进西出、东进东出。在铁路口岸建设方面，深圳将与香港协调推进广深港客运专线铁路口岸规划建设，加快福田地铁口岸和皇岗口岸的设施整合，结合深港西部快速轨道规划建设机场和前海铁路口岸。

值得一提的是，对于深港跨界通道建设，皇岗地铁口岸和福田地铁口岸的整合、前海枢纽规划都是当中建设的重头戏，这无疑将大大提升深港之间的贯通，使得两城之间的交流更为畅顺和便捷。这样，紧邻皇岗口岸边检大楼，就在深港门户头排位置的深物业·廊桥国际，将极大地扩大了频繁往返深港人士的辐射半径。

六、深莞惠交通一体化，城际轨道沿线物业提速

1、促进深莞惠轨道、道路、跨界公交三方建设

白皮书提出，深圳要加强与国家、省高速公路和干线公路网的衔接，构建深莞惠一体化的综合交通体系。因此，作出了轨道交通规划建设、道路交通衔接和跨界公交三方面建议，加快推进沿江、博深、东部过境、外环高速、清平二期等高速公路的建设，以及梅观、水官、深汕、惠盐等高速公路的改扩建；加快开展深中通道的前期工作。

其中，在轨道交通方面，白皮书提出协同推进珠三角城际轨道网络规划建设，与东莞、惠州合作开展城际轨道专项规划研究，协调穗莞深城际线、深惠城际线、虎龙城际线等城际轨道规划布局、建设及运营管理方式。加快穗莞深城际线规划建设，积极推进轨道站点配套交通设施、沿线道路和公交线路优化等相关工作。

而道路交通衔接近期的重点，就是加快推进深莞惠三地主、次干道衔接道路建设。加快新和路至建安路跨东宝河大桥、惠康路－龙凤大道、泗黎路改造，兰竹东路—西南大道、锦绣东路—石化大道、丹梓东路—龙海二路、深汕公路改造等工程建设。

2、三城交通一体化，东莞万科城、惠州东部蔚蓝海岸、御玺山提墅

深圳是个南北狭长的城市，土地面积仅2020平方公里，是东莞的4/5，还不到惠州的1/5。目前大量开发下，土地供应更为短缺。为此，向东莞、惠州两城发展，促进三城之间的轨道、公交、道路网路连接，加强深莞惠交通一体化，促进同城化生活圈，成为迫在眉睫的事情。

目前，连接惠州深圳的沿海高速已通车，两城之间同城公交部分启用；穗莞深城际线、深惠城际线、虎龙城际线等城际轨道也都在规划建设中，如今再次强调三城之间的轨道建设，这对东莞、惠州两城轨道沿线物业：

如设站于常平辖区的莞惠城际线，对就在常平镇中心的东莞万科城，是个不可忽视的利好；深圳地铁3号线未来也将延长至惠州大亚湾，大亚湾片区的卓越·东部蔚蓝海岸、鑫鼎·御玺山都将因此而受益。（09）