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土地市场
中国土地市场的历史性局面将出现

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-08-04 11:29:37点击5147


导读:
■一年一度的中国地产第一展,启幕在即
■没有土地进行开发,房企将如何
■房企不断储备土地的重要原因
■历史性局面将出现,开启求存式拿地
正文:

■一年一度的中国地产第一展,启幕在即

2017年中国深圳国际房地产业博览会(以下简称2017深圳房博会)将于8月22-24日在深圳会展中心1号馆举行。目前正在准备阶段。作为中国土地第一展、中国城市更新第一展、中国地产第一展,房博会为房地产上下游行业搭建的交流平台及营造的良好营商环境,吸引了全国乃至海外的密切关注。

迄今为止,房博会暨土地展已累计服务全国21省3直辖市187市县253个国土、规划、招商部门及机构参展,共展出土地4805宗,展出土地面积约1039.7平方公里。今年的房博会,截至目前,上海、重庆、合肥、长沙、太原、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、兰州、珠海、无锡、盐城、徐州、宁波、柳州、咸阳等50多个热点城市已决定参展。

对众多房企及投资者来说,最重视的莫过于土地情况。这也是为何连续几年的房博会,参展城市日益增多,以便在这个交流平台上收获更多价值性资源。市场的热切需求与中国土地市场的历史性转变关系密切。

■没有土地开发,房企将如何

在中国土地市场,早期房企以开发为主导,经营——也就是收取租金的业务不足以支撑企业存在。如果开发规模萎缩,连队伍都将维持不住。队伍没了,企业也就没了。总之,开发型房企多、租赁型房企极少。

换句话来说,开发就是我国房企的命根子。从现有土地发展情况来看,除非税制发生重大变化,预计未来3年内,现有以开发为主导的房企,尤其是大型房地产企业,也只能以开发土地为手段来维持业务和团队。总而言之,没有土地开发,房企将走向散架。因此,开发型房企提前储备土地、更多及时储备土地的动力是极为强劲的。

所以,土地储备早已是中国房地产市场每个房企发展历程的重中之重。

■房企不断储备土地的重要原因

正是由于我国国情下,绝大多数房企都是开发型房企,为了维持企业运营和团队队伍,都必须不断储备土地。以一线城市土地出让情况来看,为了实现住宅领域租赁、购买各占50%的结构调整目标,众多原本用来作为商品住房的用地,正在逐渐转换为租赁住宅用地出让,而这就使得商品住宅用地大幅度减少。尤其是在二线及以上城市,一些有效的商品住宅用地甚至暴跌了接近五成。

而中国大陆房地产市场大力推行的市场租赁型用房,政府通过2~3折地价出让市场租赁住宅用地,以租赁市场补充商品房市场的不足,相信为了保障市场良性运作,市场租赁型用房将在租金上将受到政府管控。

那么这必将导致资金成本高的房企,对市场租赁住宅缺乏足够兴趣,只有保险资金、养老资金才能满足市场租赁住宅的要求。当然毫无疑问的是,开发型房企对有价值的土地储备欲望也就更强。

■历史性局面将出现,开启求存式拿地

近年来,中国不断推进新型城镇化,待开发区域不断减少,城市的特色发展使得土地供应类型更加注重城市功能性、多样性,商品房用地市场也将逐渐平淡,届时很多房地产企业就只能依赖商品房开发或更新来生存。

其实大家都知道,房地产领域,租赁、经营与投资更可持续,但由于当前的税制环境,对房企转型做这一块构成了巨大的反制,道路艰难。何况,现在的大中型房企,上市公司比例很高,季报、半年报、年报频繁提出要求,这些都需要不断开发来实现。

因此,在中国各大城市的商品住宅用地供应即将暴降的前提下,房企调整结构没有三~五年做不到,因此,房企必将进入历史上的第一次——即将展开“求存式拿地”。

“不拿地速死,少拿地早死,早拿地晚死,多拿地苟活”——这种局面即将出现。

所以,中国城市推出的商品房用地都将是房企的一颗颗救心丸。为了生存,地价就成为其次。因此:2013年我们判断的“地地地王”将从深圳蔓延到全国很多有价值的城市。

仅剩的商品房开发用地,是房企的阶段性生命线!在没有探索出新的出路之前,可以预料我国商品房土地市场将发生“求存式踩踏行情”。此时对开发型房企而言,再不加速储备土地资本,则为时晚矣。而一年一度的深圳房博会,在深圳土地日渐枯竭之际,提供给房企的,不正是全国性的纳地交流平台么?

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http://saas.dataexpo.com.cn/2017FBH/register/PC//1490665830702.html

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绿色建筑暨装配式建筑展

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详情请点击:房博会 | 展会速递:第二届中国(深圳)古村与新乡村主题展全面启动

景观设计与产业展

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详情请点击:第二届深圳国际景观设计及产业展

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发现“智慧”新蓝海,构建生态产业链,全面整合对接地产项目与创意设计、创意设计与智慧家居、智慧家居与新材料等产业链资源,全方位探讨中国建筑装饰行业未来发展方向。

详情请点击:首届中国(深圳)智慧家居与环保材料展邀请函

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