自2015年开始，深圳根据国务院要求首次研究棚户区改造相关做法，到现在两年多过去了。8月1日，深圳市住建局出台《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，开始听取各方意见。

文件原件请看附图。里面颇有些看点，尤其对市场化程度如此之深的深圳来说，这份文件如果落实带来的影响是巨大的。今天就谈谈这个，开谈之前提醒各位：

【极重要：“一年内我国楼市的最大变化”专享发布】

一线、强二线、二线城市，都将大规模、剧烈地调整土地市场，这将带来代际性变化——“地价房价的晋替现象”，这是未来一~两年内我国楼市最大的变化。这对房地产的研判与财技都存在很大影响，影响到房企、个人及家庭的未来身家。

你复制括号中的文字〖我国一年里将出现的“地价房价的晋替现象5”具体是指什么？届时一线、强二线、二线城市的地价与房价各自将如何变化？〗，到知乎收费咨询、或分答上找到我，然后选“私密提问”，我将给你语音专享发布。公开提问将不回复！

言归正传。政府为主导的棚户区改造对深圳是新鲜事物，以前我市只有市场化的城市更新做法。这次推出的13页征求意见稿，主要有三大要点：

①全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目，应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。

②对拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造业主住户，启动行政征收、行政处罚。

③合理确定棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房的租售比例。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。

对此的影响是（大家要记得我们去年底开始，在讲座上透露的房地产国有化、计划化，以及房企打工化、市民流量化…等等）：

①犹如我在去年底的讲座上就说的，房地产的国有化色彩、计划化的色彩将进一步加重。不再采用深圳熟悉的市场化的城市更新方式，棚户区不再建商品房，工程资金来源必然依赖于财政资金、国企实施。

②房企打工化色彩更加浓厚，房企做租赁房、不销售的棚户改造房的新的商业模式有待摸索。房企的生存空间其实在快速压缩。

③使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户改造，意味着旧改机会迅速减少。由于深圳房地产主要依赖于旧改提供增量，市场主导的旧改模式如果被废弃，重新实施政府主导，深圳的房产生产力可能会下降。

④福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。后进市民流量化！房地产经济中的租赁比重将快速提高。