■物非人非
作为不太热衷交际的人，在这种情况下我则一定会专门抽时间交际：一旦及时得知业内朋友的较大变动，我则一定拜访。
今天上午，专程拜会刚从外地调回深圳的业内朋友，一起聊了40分钟，说起很多，也感叹久未见面、行业已是物非人非。
譬如说，各个方面的房地产专业人士的结构已然有了巨大的变化。今天就谈谈这个有趣的话题。开谈前急告：在速成班3期招生员满之际，9-21中午前接通知，要求配合调控，在大会前暂不能举办此类集中式投资讲座，《房地产速成班3期》被迫改为《急告：房地产速成8万字密件专享》，将把约8万字的速成培训全文快递给报名者。
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图片：所谓稳固与永恒
■管总者：工程出身→秘书出身→营销出身→财务出身。
作为老板之下的企业总管、项目总管，第一阶段，最早期的时候，房地产的重心在工程，营销、财务的含量不重，因此多是工程出身。
第二阶段，企业进入第一波对外扩张，老板对外派出的总管往往是自己的心腹与笔杆子，因此管总者多是秘书出身。
第三阶段，随着行业发展的深入，营销的份量加重，营销不同差价可以达到20%，因此营销出身的人纷纷走上管总位置。
现在阶段，随着资金密集型、财务密集型特征越来越明显，财务技巧、税务技巧能够产生的效益越来越大，财务出身者管总的现象就越来越多了。
■营销者：广告主打→网络主打→圈子主打→观念主打。
对应与房地产行业的不断发展，在房企之外的营销领域，人员的构成与工作的要求，在这30年中也在发生着相对的变化。
第一阶段，那是人们的信息渠道主要就是报纸，因此那时候的重心就是广告，而且是平面广告，最早的时候跨版广告风行，原因就在于此。当时是平面广告出身者取胜。
第二阶段，自本世纪初开始，网络开始占据舆论主阵地，论坛、BBS等兴起，因此网络营销者得到的权重越来越大。
第三阶段，随着网络普及，受众被信息轰炸得开始产生排斥效应，随着QQ、微博、微信等圈子工具的兴起，能够拥有自身渠道、可观圈子的营销者风生水起。
现在阶段，随着房价高企，购房者数量其实相对减少了，而且新的升级方向已经触及核心命题及世界水准，因此知识型、前瞻型的观念输出类营销者占据主导，广告型、网络型营销者迅速旁落，一些。
■购房者：自住需求→改善需求→投资需求→配置需求。
购房者的构成与诉求也同样在变，而且变化更为深刻、影响更为深远。
第一阶段，房地产起步，人们完全没有投资意识、资产思维，买房就是为了住。
第二阶段，开始人心不足蛇吞象了，但依然是基于改善需求，而且其时时间成本不高，对于民生资源没要求。
第三阶段，随着剩余财富越来越多，房地产的全取效应开始发力，投资需求当道，投资者成为最具影响力的购买群体，但当时主要是以短期投资为主，长期考虑得不多，而且基本都是局限在所居住的城市。
现在阶段，各种限政打击的就是短期投机客，基于资产配置型的考虑成为主流，这个群体资金量大、身价已是世界级，影响力开始城际化，布局在城市之间甚至国际之间流动。
■有效营销动作正在极速敛迹
经过这么多年的陶冶与实战，购房者、投资者的专家化越来越明显。随着房价保持高位，购房者的数量也将进入收敛阶段，所有房产的资产化、投资化是必然的。
因此，从大体上看，一般售楼员、普通营销者的眼界与水平，低于购房投资者已经是大概率事件。而购房者的水平将大踏步提升。
水平提高、数量收敛，最重要的影响就是：有效性的人、事、物、举动、价值，都在收敛与集中、骤减，将留下长长的敛迹。
这就意味着，绝大多数的售楼员越来越多负责的只是接待、办事，而无法有效对话。一般的营销者，如果以自己的眼界与思维去阐述项目，可能无法赢得受众的共鸣，甚至惹来鄙视。
停止老水平线上的绝大多数营销动作吧----抽个奖送个票、发个趣味微信稿、造个谣言、攻个击----这些大凡都是低效动作、无效动作，有些甚至是负面动作。
购房投资者所需要的营销，是能够给他们带来知识增量的、扩大眼界的、开脑洞的东西，内容、观点已经高于一切。这变化会突如其来，在很多经济体都得到了验证。不选择有效性而胡乱做营销动作，则做得越多、错得越多。
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