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股烧钱,楼锁币:政府此策与房价、崩盘、虚拟等等。。。等
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-01-08 18:11:26        点击695
    

前注:以下是早年一次讲座上,我对1992~1994年的楼市崩盘的一次分析的速记稿。

我们来回顾一下,从1978年到目前为止,30多年的历史上,我国出现过四次房地产比较有研究价值的波动,除了这四次之外,其他的都不能称其为波动。而这4次波动中又一次最具研究价值。是那一次呢?

4次波动是:

1、1992年到1994年的那一次波动,那是我国房地产市场第一次经历崩盘,而且主要是土地市场的崩盘,房产市场没有崩盘,房产市场只是发生局部的危机,没有崩盘。

2、1997年,亚洲金融危机导致的香港资金撤离,大陆房价波动。

3、2003年,加入WTO对中国的担忧导致短暂波动。

4、2007年全球金融海啸导致。

迄今为止,1992~1994年的房地产崩盘是最具代表性的崩盘,当时为什么会崩盘呢?那个时候发生恶性通货膨胀,最高时到了24.3%。以及一些特殊因素,我们来看看那一次的波动对当前的我们有什么借鉴价值。开谈前提醒你:2018年度内参级密件专享的名额只剩10%,即将收尾。

房地产的一切都在变,要尽快升级思想。就此12-29办了《内参会员年度讲座》,珠三角及北上杭武郑川渝厦等150人群聚。作为最大房产投资自愿组织---内参会的核心,我剧透了政策动向,分析了城市/房价/大势,提出投资避险建议。

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5岁速绘的印象派,我很喜欢

当时来自上海的精英阶层接管了国家,江朱接掌中国经济大权以后,人民币贬值一半、汇率捆定美元,这是一个巨大的对世界都存在影响的决策,直接导致了5年后的亚洲金融危机。

中国的人工在那时极其便宜,人民币贬值一半,就把四小龙所能够吸引的外资和产业机会迅速地吸引到我国来了,四小龙体量小禁不住折腾的。所以我才说亚洲金融危机的导演不是索罗斯、而是我国。

当时中国的体量小,贬值一半发动货币竞争没有引起足够重视。到了五年孩子后的1997年我国已经可以高呼“人民币绝对不贬值”了,不是不贬值,而是之前贬值贬够了,把四小龙贬悲催了,所以大国是有好处的,在必要时可以不守规则、自定规则。

中国的出口加工业迅速的具备了非常大的机会,做这种加工业在那时候是最赚钱的,而且那个时候造的是什么呢?做最低端的就可以了,都已经能赚钱了。而现在再做低端的就搞不起来了,没有这样的机会了。

但在那时,1989年因为要拯救社会危机,因为要提振经济,朱在1993年宣布人民币贬值一半的时候,就等于是国家通过汇率低估直接补贴给每个商人、而且还有出口退税,所以在那个时候做实业的机会非常多、比投资机会多。国家最开始是主动的把利益送到他们的手里。

在当年的情景之下,理解当年土地市场的崩盘,不要从地价过高来理解,地价高、房价高不是崩盘的理由,房价现在高不高?现在也高,那为什么不崩盘呢?而那个时候它为什么就崩盘了呢?

所以不能从房价本身高低与否去考虑房地产是否崩盘。那时在整个经济体系里面,突然出现了做实业的巨大机会,当国家把利益转给实业之后,投资利益也就减少了。这与现在的实业过剩、利益转向投资是完全不同的。

那时加工业效率很高、利润率很高,迅速的把本来在金融体系里头流动的资金迅速抽调。而当时钱的总量并不多,一抽调就非常明显,这才是导致房地产崩盘的最重要的原因和契机。假设当年社会上的钱有现在这么多,那么即使抽调也不会发生崩盘。

房价高低本身只是结果,而不是原因。高了不一定崩盘,低了也不一定涨价,说因为房价高了所以要崩盘,这是不够说服力的。

而1992年,实体领域的效率大大超出了楼市领域的效率,加之社会上货币并不多。经济是追逐效率的,哪个地方高效,就去哪个地方,如果再与资金短缺结合在一起,就会发生剧烈波动。

反观现在,实体领域的效率是否比楼市高了?目前没有出现这种情况,实业过剩的状况恐怕是不可逆的,其实实业的上限是比较低的,很容易就做到了头,其它的就是虚拟。

很多人反对虚拟,但事实上虚拟才给人类带来了更多的和真正的自由。货币是价值的虚拟,诗歌是情感的虚拟,公式是规律的虚拟,语言是内心的虚拟,意淫是爱欲的虚拟……

假设没有这些虚拟,一切都必须是事实和实物,人类的空间可能只剩下1%了。虚拟是伟大的!虚拟才是人和动物的本质区别,真心盼望房地产虚拟化那一天的到来!而投资就是带有强烈虚拟特征的行为。 

现在不但实体领域未见效率大升,金融系统的其它四个渠道---金市、汇市、债市、股市---也未现效率大升的情况,楼市依然具备相对的优势。所以现在你听见哪个人说房地产要崩盘,你要打上大大的问号。

因为崩盘的理由还没有出现,哪怕政府出了这么多的狠招,不可谓不严厉,不可谓不多,不可谓不重。但是房价依然很稳定,主要是因为:

效率更高的部门还没有出现、因为货币实在太过剩、因为城市化人口依然在集中、因为基建还有不少于15年时间、因为中国奔向最顶点还有20多年的时间……而房地产价值将是最后才坠落的!

而当前与以前最明显的不同是,社会上各个领域的钱实在是太多,成本覆盖能力十载是今非昔比,在这种情况下房地产必须承担起特殊的使命。

“用股市消灭货币、用楼市锁定货币”其实已经成为4万亿经济刺激计划之后,我国的常态。楼市和股市是政府调控整体经济能量的最好渠道。

阶段性的增强股市吸引力,资金进入,先涨个100%、然后再跌个60%以上,很多散户看数据还以为赚了,事实上是实现了资金的集中,绝大多数的人赔钱,把资金消灭一部分,通胀就无忧了。

然后政府又要把帐做平啊,这个很好办,就找楼市。楼市的杠杆效益大,而且楼市的定价是由个别的交易决定整体的价格,让楼市涨个15%就可以抚平股市的跌幅造成的财富损失。

拉动楼市可简单多了、可持续多了。所以每一次股市上涨之后是计算杠杠效应楼市更大的倍加涨幅。把资金锁定在楼市,CPI是好看的。

不纳入土地经济是不会有大牛市的。我国的土地经济是独立循环的,跟美国很不一样。用股市消灭货币、用楼市锁定货币。这是我们国家屡试不爽的大招。


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2018是“新时代房地产思想”开始落地的大变局元年,行业规则、房企打法、购房策略、投资方向都变了,抓紧升级思想事关你的身家大事。因此2017-12-29晚间《内参会员年度讲座:阅楼成精,独家剧透》在深圳举行,覆盖珠三角及北上杭武郑川渝厦等地的150人群聚!

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