前注：以下是早年一次讲座上，我对1992~1994年的楼市崩盘的一次分析的速记稿。

我们来回顾一下，从1978年到目前为止，30多年的历史上，我国出现过四次房地产比较有研究价值的波动，除了这四次之外，其他的都不能称其为波动。而这4次波动中又一次最具研究价值。是那一次呢？

4次波动是：

1、1992年到1994年的那一次波动，那是我国房地产市场第一次经历崩盘，而且主要是土地市场的崩盘，房产市场没有崩盘，房产市场只是发生局部的危机，没有崩盘。

2、1997年，亚洲金融危机导致的香港资金撤离，大陆房价波动。

3、2003年，加入WTO对中国的担忧导致短暂波动。

4、2007年全球金融海啸导致。

迄今为止，1992~1994年的房地产崩盘是最具代表性的崩盘，当时为什么会崩盘呢？那个时候发生恶性通货膨胀，最高时到了24.3%。以及一些特殊因素，我们来看看那一次的波动对当前的我们有什么借鉴价值。开谈前提醒你：2018年度内参级密件专享的名额只剩10%，即将收尾。

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5岁速绘的印象派，我很喜欢

当时来自上海的精英阶层接管了国家，江朱接掌中国经济大权以后，人民币贬值一半、汇率捆定美元，这是一个巨大的对世界都存在影响的决策，直接导致了5年后的亚洲金融危机。

中国的人工在那时极其便宜，人民币贬值一半，就把四小龙所能够吸引的外资和产业机会迅速地吸引到我国来了，四小龙体量小禁不住折腾的。所以我才说亚洲金融危机的导演不是索罗斯、而是我国。

当时中国的体量小，贬值一半发动货币竞争没有引起足够重视。到了五年孩子后的1997年我国已经可以高呼“人民币绝对不贬值”了，不是不贬值，而是之前贬值贬够了，把四小龙贬悲催了，所以大国是有好处的，在必要时可以不守规则、自定规则。

中国的出口加工业迅速的具备了非常大的机会，做这种加工业在那时候是最赚钱的，而且那个时候造的是什么呢？做最低端的就可以了，都已经能赚钱了。而现在再做低端的就搞不起来了，没有这样的机会了。

但在那时，1989年因为要拯救社会危机，因为要提振经济，朱在1993年宣布人民币贬值一半的时候，就等于是国家通过汇率低估直接补贴给每个商人、而且还有出口退税，所以在那个时候做实业的机会非常多、比投资机会多。国家最开始是主动的把利益送到他们的手里。

在当年的情景之下，理解当年土地市场的崩盘，不要从地价过高来理解，地价高、房价高不是崩盘的理由，房价现在高不高？现在也高，那为什么不崩盘呢？而那个时候它为什么就崩盘了呢？

所以不能从房价本身高低与否去考虑房地产是否崩盘。那时在整个经济体系里面，突然出现了做实业的巨大机会，当国家把利益转给实业之后，投资利益也就减少了。这与现在的实业过剩、利益转向投资是完全不同的。

那时加工业效率很高、利润率很高，迅速的把本来在金融体系里头流动的资金迅速抽调。而当时钱的总量并不多，一抽调就非常明显，这才是导致房地产崩盘的最重要的原因和契机。假设当年社会上的钱有现在这么多，那么即使抽调也不会发生崩盘。

房价高低本身只是结果，而不是原因。高了不一定崩盘，低了也不一定涨价，说因为房价高了所以要崩盘，这是不够说服力的。

而1992年，实体领域的效率大大超出了楼市领域的效率，加之社会上货币并不多。经济是追逐效率的，哪个地方高效，就去哪个地方，如果再与资金短缺结合在一起，就会发生剧烈波动。

反观现在，实体领域的效率是否比楼市高了？目前没有出现这种情况，实业过剩的状况恐怕是不可逆的，其实实业的上限是比较低的，很容易就做到了头，其它的就是虚拟。

很多人反对虚拟，但事实上虚拟才给人类带来了更多的和真正的自由。货币是价值的虚拟，诗歌是情感的虚拟，公式是规律的虚拟，语言是内心的虚拟，意淫是爱欲的虚拟……

假设没有这些虚拟，一切都必须是事实和实物，人类的空间可能只剩下1%了。虚拟是伟大的！虚拟才是人和动物的本质区别，真心盼望房地产虚拟化那一天的到来！而投资就是带有强烈虚拟特征的行为。 

现在不但实体领域未见效率大升，金融系统的其它四个渠道---金市、汇市、债市、股市---也未现效率大升的情况，楼市依然具备相对的优势。所以现在你听见哪个人说房地产要崩盘，你要打上大大的问号。

因为崩盘的理由还没有出现，哪怕政府出了这么多的狠招，不可谓不严厉，不可谓不多，不可谓不重。但是房价依然很稳定，主要是因为：

效率更高的部门还没有出现、因为货币实在太过剩、因为城市化人口依然在集中、因为基建还有不少于15年时间、因为中国奔向最顶点还有20多年的时间……而房地产价值将是最后才坠落的！

而当前与以前最明显的不同是，社会上各个领域的钱实在是太多，成本覆盖能力十载是今非昔比，在这种情况下房地产必须承担起特殊的使命。

“用股市消灭货币、用楼市锁定货币”其实已经成为4万亿经济刺激计划之后，我国的常态。楼市和股市是政府调控整体经济能量的最好渠道。

阶段性的增强股市吸引力，资金进入，先涨个100%、然后再跌个60%以上，很多散户看数据还以为赚了，事实上是实现了资金的集中，绝大多数的人赔钱，把资金消灭一部分，通胀就无忧了。

然后政府又要把帐做平啊，这个很好办，就找楼市。楼市的杠杆效益大，而且楼市的定价是由个别的交易决定整体的价格，让楼市涨个15%就可以抚平股市的跌幅造成的财富损失。

拉动楼市可简单多了、可持续多了。所以每一次股市上涨之后是计算杠杠效应楼市更大的倍加涨幅。把资金锁定在楼市，CPI是好看的。

不纳入土地经济是不会有大牛市的。我国的土地经济是独立循环的，跟美国很不一样。用股市消灭货币、用楼市锁定货币。这是我们国家屡试不爽的大招。

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