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住宅计划经济,美国甚于中国:教你看破惯骗之1
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-06-13 17:05:38        点击415
    

昨天在微博上,网友和@尹香武 有以下对话。这些对话反应了社会上对很多房地产问题还是缺乏正确认知,甚至持有了反向认知。请先看对话:

//@快乐价值投资188: 如何评论最近有大V说的房改退到计划经济非商品房时代,财政收入减少到撑不住了,直至2025年重新市场化。

//@尹香武: 胡说。商品房存量已经很大了,这个市场永恒不可逆的。新增非商品房的占比也是逐渐才提升到50%。而且增加非商品房的数量让很多人保持在商品房的对立面,恰恰会维护市场的有效性。如果现在还不做大非商品房的体量,商品房市场才真就毁掉了!资产市场跟消费市场不同的。

//@左圆右剑: 美国没有非商品房,那商品房市场会毁了?

//@尹香武: 谁跟你说美国没有非商宅?美国纽约为维护商品房市场有效性,以各种手段事实上供应了相当于总量约50%的非商宅。只有这样才能把“房地产是线的”变成“房地产是圆的”。对房地产规范动作(比如“三价合一”等等)和建设大数量的非商宅…都强烈批评的是房地产骗子,他们想继续有欺骗的条件,规范了他们就骗不了啦。

由上述话题,就分开以4篇文章来阐述:

1)美国的非商品住宅(其实就是保障类住宅)的情况;

2)什么是及为何这样才能使楼市更安全:“房地产是线的→房地产是圆的”

3)为何要通过那样的方式才能维持楼市秩序的有效性的原因。

4)房地产为何天生会被也一定要被管控?

今天就先谈第一点:美国的非商品住宅(其实就是保障类住宅)的情况,为了更具有说服力,我们选择大家心目中最市场化、最商品化的世界经济首都---纽约来谈。继续后面的话题前,提醒你:

密讲第35场6-10周日上午成功举办,启用酒店最大的500㎡宴会厅才满足要求,但仍满场。做出本次判断所耗心力精力之大是外人难以想见的,@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容:

⑴全国绝机:总价100万即可之城的12个倍利楼盘;⑵降关税影响房地产及你。⑶房价独特机理:天理快涨急跌,注意总号角。⑷城际浪潮第四波:一线强二线质变影响其它城市,覆盖浪潮&价值再凝聚浪潮。⑸补遗:6-9~10全国有关部门在上海开会。

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这个梦幻方案,差点在深圳实现了!

美国纽约截至2007年的各类住房总量大约330万套。其中约有100万套是买家自住的、另外200万套是用家租赁的。另外的30万套是什么呢?其实就是政府经营的公共住房(含廉租房和经适房)。购房、租房的比例大概是:100:230=1:2.3。

200万套出租房看起来是市场租赁房,但其实其中有100万套是受到“租金稳定”法规约束的,其租金不是市场价,而是法定低租金或者接受补贴的低租金。为了便于你理解,这块的情况展开具体说说。

在纽约的租房者之中,8.2%住的是公共住房即政府福利房、8.4%居住的是补助房、另45.4%居住的是受租金稳定或租金控制政策规约的市场住房。这些房产都带有保障性质。

也就是说在纽约,非市价的出租房占了62%,是绝对的大头的,这些房产就构成了房保体系,这个房保体系其实远比我国绝大多数城市的体量都要大的。纽约的330万套住房中,至少130万套是接受补助或租金控制的,远低于市价。剩下的200万套才属于商品房,而其中买家自住和用家租住的各占一半。

啥意思呢?就是市价租赁的房产仅占28.8%,只涉及100万户,他们属于较富的阶层,在330万套住房只有20.3%。纽约大学Furman房地产和都市政策研究中心的数据表明,纽约中等租金1191美元,中等收入的纽约人用月薪的32.5%支付房租,符合30%这道“可承受”的地租线。而租住市价房的,每户中等年收入5.3万多美元,略高于纽约市每户4.9万美元的中等水平(2011年数据)。

而纽约市住房补贴的做法是:低收入阶层为住房支付自己收入30%的份额,剩下的由政府补贴。好多中国人应该没有想到,他一位美国没有非商品住宅,美国一定是全商品化的,有些作恶的大V也大肆这么宣扬。其实即使在世界首都纽约,也有近40%的住房是属于房保体系的!

这是一个多世纪博弈的结果,应该是更贴近人类住宅困局的真相。而近些年呢,纽约市政府更进一步,要在纽约保卫并新建20万套经适房或廉租房,但是土地又不够啊,怎么办呢?纽约市政府的做法很简单:

以给予提高容积率的方法,要求开发商必须在其兴建的住房中预留1/3为保障房,而且规定为统一要求,不存留豁免机会。好了,看到这里,以后你就不要随着那些作恶行骗的某些大V---见到我国各级政府推出房地产规范化的措施就不分青红皂白抨击---的指挥棒起舞了。

行骗惯犯最见不得的:规范与长远。你要做的是真正认识房地产的本质规律,赚长远的正当的钱。我们明天来说说,为什么要把“房地产是线的”变成“房地产是圆的”,才是符合社会最大利益所在的举措呢?

最后也还要提醒一下:昨天文章的图片竞猜,至今没人完全猜对。你还有获赠价值8000元的一份密件的机会!



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密讲第35场6-10周日上午成功举办,最终启用酒店最大的500㎡宴会厅才行,但仍满场(可点击看当日详情)。外人难以想见得出此次判断结论所耗费的心力与精力之大!@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容:

⑴全国绝机:总价100万即可之城的12个倍利楼盘;⑵关税大降对房地产及你的影响:只应聚焦这座城。⑶房价独特机理:快涨急跌是天理,注意总号角。⑷城际浪潮第四波:一线强二线质变影响其它城市,覆盖浪潮&价值再凝聚浪潮。⑸补遗:6-9~10全国有关部门在上海开会。

为让因故未参与的者也获先机,以轻松、准确布局,现开展《三年绝机’密件专享:100万可投之城的倍利十二盘》http://www.banq.cn/html/28932.htm,我司会将密讲补充完善成密件快递给您。即找13410245892张小姐报名。密件水印到人,不愿保密者勿来!

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