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两爆点及余六点:拿断2018与三年内
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-18 10:02:28        点击1347
    

注:本文形成在去年10月,4月初曾给内参会’会员先享,因其重要再次公开

从 2015 年中开始,我们说“关键不在房价在地价、重点不在一线在二线”,以此准确把握到了两年三倍级别的“省城浪潮”这个投资机遇、把握到限购全国化之前最大的整体性投资空间之后,2018 及其后两年的核心判断是什么?

我们强调最多的是:价值再凝聚。这是当前最重要的投资判断。今天谈谈这个开脑洞,开谈之前提醒你:

世界杯已结束,你要收心关注身家大事了,《密件专享:超本位趋势,五百年之变》首发的洞见尤其是超本位趋势、五百年一变等错过就是损失。

而上海密会风向将淘汰哪2类人\哪3类企业\哪4种楼盘,及强化哪2类人\哪5种片区\哪6种楼盘…则直击实操,是最强‘脑生活’!密件已开始快递,有疑问找13266798623李小姐。祝你投资成功、控制风险、准确前瞻!言归正传。


虽然我们从 2016 年中开始小范围内(VIP 或者密讲密件等)说这个事、2017年初开始通过微博微信提醒,也虽然从提出“价值再凝聚”到现在,对应物业的价值也已倍增,但好像注意到的人还是很少。

为什么重点是“价值再凝聚”呢?未来价值再凝聚还有机会吗?有几个看点。

一)住宅供应结构的巨变

我们国家要进行 5050、442 的房地产结构调整,公租房、市租房体系将空前壮大。资源控制能力几乎没有条件约束的政府,要完成公租房体系的建设是没有难度的。而公租房必须要在租金上进行控制、而租金会对房价构成反制,与公租房档次相同的那些商品房就会连带受到价格控制,出现“价值释出”的情况---因为无法承担财富增值的作用、而只能成为保值载体、居住载体。

二)价值释出大潮前所未有

加之以前我(@尹香武 )说的信息经济发展以来,出现了去人工、去物质、去成本、去中间的确定性趋势,价值的有效附着物越来越少。但是财富沉淀本身是一个定数,人类产出的不少于 30%将沉淀在房地产上。当有些原本的价值附着物释放出价值的时候,必须有一些来凝聚这些价值,那边低就必然这边高。这就是所谓的价值的横向转移,也就是价值再凝聚直观说法。

三)好东西越来越多,稀缺度不足

我国现在进行大规模的扶贫,这就导致我国的基础线往上抬,原本的基础被淹没、覆盖。这一点加之产业转移,现在的硬件上,一、二、三线城市之间差别已经很小了,好的东西越来越多。这就意味着原本的一些好东西已经不再或者说不够稀缺了,这些好东西就会绝对或者相对地释放出价值。这也急需价值再凝聚。

四)发展、建设触发了再凝聚的需求

价值就是稀缺的产物,没有稀缺就没有价值。对于房地产来说,稀缺只表现在:地段的稀缺、产品的稀缺。而地段有涵盖了配套、景观、交通等要件,产品则是设计、规划、建造、管理的综合后的结果。

犹如以前我们分析的,社会越发展、城市越建设,有效土地越少而不是越多。也就是说真正的投资者要做的是反发展、反建设,从而抓住上述收敛过程中稀缺度提升的那一部分,这就是价值再凝聚。而我国开展的是人类社会有史以来最大规模、最长时间的大发展、大建设,面临的价值再凝聚任务恐怕也是最重的。

五)两大爆点决定论:1:3 与3:1

城区人口在 500 万以上的城市,房地产价值突增有两个信号:1:3 与3:1。二手房交易与新房交易达到1:3的比例时,就意味着城市的投资退出渠道开始畅通,城市整体性的价值体现---其实主要是房价上涨---就开始了。

而当二手房成交与新房成交达到3:1的比例关系时,突发式价值增长的就不是整体同幅度、甚至是差的涨的更多,而是超级豪宅开始一摆过去的稳定而出现价值增长,也就是说,超级豪宅涨的比其它品种更多,这也是一种价值再凝聚。在国内,一线城市已经到了这个节点,强二线则在1:3与3:1之间,二线城市是1:3。

也就是说,即使上述一)二)都不复存在,我国也已经到了急需价值再凝聚的时候了。这是一个14 亿人口的超级大国的价值再凝聚,是人类所从未有过的!价值再凝聚的幅度能有多大?这个恐怕会让很多人掉眼珠子。

假设说公租房的租金只能控制在相当于市场租金的 60%,也就意味着跟公租房档次类同的商品房,价值将被释出 40%,而由于公租房的体量巨大,因此这个价值的释出总量也是巨大的。

即使如此,我们还是保守一些,假定只有40%的释出价值需要一些仍然有效的房地产的凝聚,而且出于保守的需要假定这两端是相等的——事实上具备再凝聚价值的房地产一定是更少的。

那么上述 40%的释出价值就需要依旧具备稀缺特征的房地产的凝聚,释出的物业是价值-40%,而后凝聚的物业是价值+40%。那么后者的获益相当于前者来讲是多大呢?计算如下:

40%-(-40%)=80%!

也就是说,最保守的估计是仅仅价值横向转移部分,就达到了80%,你还想说什么?!看到这里你可能就会问,那是不是只有超级豪宅才有机会呢?不是,除此还有五种特别的价值凝聚类型,涉及到一些中低端的物业,同样拥有上述幅度的价值再凝聚空间,这个到时候在密讲上公开。

而且,价值再凝聚不仅表现在产品类型,还表现在城际配置、城内配置、片区配置等等方面。这个也在届时的密讲上公开。

上述这一切,我还没有去涉及其它对价值再凝聚造成刺激的变量,比如说法币的必然超发特性、信息经济下的财富集中特性、价值再凝聚品种的稀少与不可复制特性、三价合一对中低端的价值挤出等等。

六)城际第四波的洪峰:找妈式行情+覆盖式行情

关于这一点,这里就不重复了,请各位移步6月27日的《城际第四波的洪峰:找妈+覆盖or凝聚》。再次提醒各位重点关注这座城市:NN!!!!!!!!!

七)500年一遇的改变,正扑向你!

最后要提醒的就是:6月10日的密讲第35场@尹香武 透露房地产上海密会消息后,多地即推新调控,但其实远不止此,这次新政策风向会空前改变所有楼市参与者的处境,这是五百年一遇的级别,这股风正在扑向你!

这次将有2类人、3类企业、4种楼盘被淘汰!又有哪类人、哪5种片区与6种楼盘因此发财?要继续领先通报要事给你,耽误不起!7-8本周日上午第36场《超本位’密讲:500年一遇扑向你》,想在深圳见,请即找13266798623李小姐

末了,请你反复背诵:

这几个字你最好默念十遍,达到顺口溜之境:

省城浪潮后,价值再凝聚,覆盖式行情。

这几个字你最好默念百遍,相信到迷信之境:

真正凝聚价值,要靠正确思维!


密件专享已开始快递:

超本位进程,五百年一遇

《密讲第36场》7-8周日已成功举办。正值世界杯也照样满场。@尹香武 首发系列洞见,尤其是超本位趋势、五百年之变、上海密会详情等让大家大呼过瘾。

而上海密会风向将淘汰哪2类人、哪3类企业、哪4种楼盘?及强化哪2类人、哪5种片区与哪6种楼盘?则更直击实操关键。这是最好的‘脑生活’,祝你投资成功、控制风险、准确前瞻!!

完善而成的《密件:超本位趋势,五百年一变》www.banq.cn/html/28932.htm,可让未参与者也能获取5小时密讲内容,而且还更优化,已开始快递,世界杯已结束你要收心了,有疑问找13266798623李小姐。


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