导读：
■香港豪宅租金高企，可达664元/㎡/月
■生产要素进入人力内化期，租赁市场活跃
■深圳第三产业比重首破六成，六盘高租值想象
正文：

■香港豪宅租金高企，可达664元/㎡/月

加多利山、何文田山、旧笔架山、京士柏山及广播道，一直被称为香港九龙豪宅五大山头，其中少有放售的加多利山最为矜贵。日前，有机构发布了香港何文田加多利山豪宅的租赁行情。

其中实用面积4384平方尺（约487.1平方米）的布力架街9号屋，月租金高达30万港元（折合人民币约26万元），单位面积租金为533.8元/㎡/月。而实用面积4768平方尺（约529.8平方米）的嘉道理道3号洋房，月租金35万港元（折合人民币约30.4万元），单位面积租金为573.8元/㎡/月。

除了加多利山豪宅租金高企以外，香港其他豪宅区的租金价格也令人侧目。如港岛司徒拔道的逸园，目前月租金为每平方呎约85港元，折合人民币约664元/㎡/月，同时根据第一太平戴维斯相关人士预计，香港中半山的豪宅市场租金2017年全年将上升5%。

香港豪宅租金高企，其实是城市进入人力内化期，服务业高度发达的结果。

■生产要素进入人力内化期，租赁市场活跃

在经济运行的过程中，生产要素的发展大致会经过四个阶段：资本紧缺期→资本广化期→资本深化期→人力内化期。

第一阶段资本紧缺期，地贱钱贵，这一阶段零地价招商非常盛行；第二阶段资本广化期，资本附加值的增长和人的附加值增长是保持同步的，同时房价的涨幅约略等于GDP涨幅；第三阶段资本深化期，制造业升级需要依赖大量的资本，这时资本密集型行业集中发展，资本的力量开始展现，此时住宅价格表现突出。

资本深化期之后，就进入了第四阶段人力内化期，人力内化期其实就是更多依赖于人力的服务业社会，高端服务业如金融、贸易、文化创意等成为新兴的主导产业，这一阶段租赁市场表现活跃。

■深圳第三产业比重首破六成，六盘高租值想象

而香港以金融、旅游、贸易及物流等为主的服务业社会高速发展，是推升城市房价、租金的重要动力。

根据2016年6月31日香港特区政府统计处编制的2016年版《服务业统计摘要》，2005年至2014年的10年间，服务业对香港生产总值的贡献由2005年的91.3%上升至2014年的92.7%。2015年，香港整体就业人数共有380万人，其中服务业占340万人。

相比之下，对岸的深圳目前第三产业占比刚刚突破六成，高附加值的金融、科技、物流等产业正蓬勃发展。当一个城市进入人力内化期，高素质的人才需求较大，相应地会提高就业群体的整体租值，即“房租”的基础得到巩固。

而位于前海的华润前海中心悦玺、卓越前海壹号公寓、鸿荣源壹方中心，以及深圳高新区周边的新天鹅堡二期、华润城，后海的华润深圳湾悦府等高端住宅项目，或迎来看齐香港的租值想象空间。