导读：
■城市中心发展史——商业商圈转移史
■核心商圈商业，成投资者争相竞买的标的
■前海湾核心商圈强势崛起，深圳商业将在此进入“世界极”
■前海湾新欢乐海岸旁现售金铺，10月21日国际商业街展示区开放
正文：

■城市中心发展史——商业商圈转移史

一座城市的发展史，可以窥见城市中心的转移史；城市中心的一路向西转移，其实也蕴含着这座城市商业中心也在一路向西转移。深圳以及深圳商业中心的发展历程，亦如此。

回顾深圳三十多年的城市发展史，其实也是这座城市商业中心的转移历程：从90年代初到中期、再转入21世纪，深圳的城市中心历经了罗湖、福田，再到南山，这座城市的商业中心也随之形成：罗湖万象城商圈、福田中心商圈以及南山海岸城商圈。如今已成熟的罗湖、福田及南山这三个核心商圈，全年保持了极高的出租率，获得了较高的租金收益。

根据戴德梁行统计，2016年深圳优质零售物业平均租金为855元/平方米/月。其中，罗湖区租金达到1207.5元/平方米/月；南山区为960元/平方米/月；福田区租金为776元/平方米/月；平均租金年度增长率分别为8.7%、1.0%和12.6%。预计2017年，深圳城市核心区域优质商业租金还将稳中有升。

■核心商圈商业，成投资者争相竞买的标的

随着深圳城市核心商圈成熟，核心商圈的商铺价值也水涨船高。例如，在罗湖万象城商圈，出现过的最旺的铺面，从06年的10万元卖到了现在的100万元/㎡。2012年，位于人民北路边上的32平米小店面售出，单价158万/平，总价5000万，破了深圳商铺史上的“天花板价”。

随着深圳城市中心逐步从罗湖转移到福田，再到南山，南山核心商业中心也在崛起，那就是位于后海的海岸城。如今的海岸城已是深圳人的消费重地，商圈内的商业价值也水涨船高，甚少放盘，近年来成交的一套30多平方米的临街商铺，则卖出了48万/平米的价格。

梳理深圳的核心商圈，从罗湖万象城商圈、福田中心商圈，再到现在南山海岸城商圈，可以发现，核心区成熟商圈的商铺已是投资者争相竞买的标的。当然，早前买入上述核心商圈商铺的投资者，财富也随之增长。

■前海湾核心商圈强势崛起，深圳商业将在此进入“世界极”

如今，随着深圳城市发展一路向西——前海湾，城市商业发展也随之奔向前海湾。前海湾被誉为“东方曼哈顿”，也是粤港澳大湾区的桥头堡和核心引擎，更是面向世界的出海口，以国家级战略定位、世界级发展雄心，发展成为全球商贸交易的重要窗口平台。

“前海湾”以其4倍于福田CBD约300万㎡商业的面积总量开发运营，片区内形成以卓越·前海壹号、前海·卓越时代广场等综合体为主，将顺势形成具有跨区辐射力的核心商圈，价值半径覆盖前海宝中近60万高消费力，更影响南山、宝安约400万潜在高端客群。

区域内高端居住区林立，以熙龙湾为代表近20余个高档住宅区，周边2公里范围内有近30万高端住宅消费客群，以及未来周边将建设超过45栋写字楼，吸引数千家企业进驻，衍生出约数十万高端商务消费群体。

周边更有耗资约40亿打造的宝安博物馆、美术馆、艺术馆、书馆、青少年宫、演艺中心、体育馆等市一级公共文化配套场馆，以及占地168万㎡新欢乐海岸，规模远超于南山欢乐海岸，规划建设演艺中心、庆典广场、娱乐街区、文化旅游场所、滨海亲水长廊等地标性旅游配套。这里俨然已成为国际性的旅游胜地，将吸引全球客流汇聚。

不止如此，约36万㎡、两倍于万象城的宝中核心商业壹方城，将在2017年10月28日开业。是集购物、休闲、消费等功能一体的集中式Shopping Mall，届时将无缝联动周边公建配套、设施，媲美福田、南山商圈，消费实力强劲。

如此意味着深圳又一核心商圈即将崛起，前海商圈无论是功能定位、商业规模、服务客群还是影响力，都将超过深圳其他传统商业圈，未来这里将成为深圳乃至全球商业规模最大、项目最为集中的区域之一，成为深圳核心商圈的第四极，甚至是世界级的核心商圈，未来发展一路向上。对于此前错失深圳三个核心商圈的投资者而言，应该前瞻性地抓住深圳核心商业商圈“第四极”的崛起。

■新欢乐海岸旁现售金铺，国际商业街展示区开放

由卓越集团开发的前海·卓越时代广场雄踞前海湾商圈核心位置。临近环中线（临海站、宝华站）地铁线，且距离“宝华站”仅200米，步行大约3~4分钟，属商务圈+地铁+商铺最优的投资品种，投资者应该抢占深圳核心商业商圈“第四极”的崛起良机。

前海·卓越时代广场业态规划注重商务人群需求以及新欢乐海岸融合，规划业态以高端商务配套为主，包括银行、证券、高端餐饮、酒窖、培训机构等，同时又无缝对接世界级旅游地标——新欢乐海岸，三处商业共同构筑前海湾商圈的商业主轴，随着周边配套的不断完善，区域将呈现出人文与商业完美融合的盛景。

根据相关数据统计，现阶段前海湾区内可售商业供应量极少，几乎不对外销售，整个前海湾核心商圈基本无商铺在售，供应稀缺。前海·卓越时代广场将于近期推出现售金铺产品，此时投资者更应该抓住这机遇。

据悉，本周六10月21日前海·卓越时代广场国际商业街展示区开放，诚邀品鉴。