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推理“雄安新区&北京房价”
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-01-05 16:05:27        点击1048
    

声明:一月二十日前,正文五张图片,拒绝转载转用,勿谓言之不预!

图1:雄安新区启动区规划图、注意看其特点!

几位VIP客户去年中从国外回来料理某超级豪宅事务时,和我谈到了北京的房价。因为我2008年10月底时曾判断4万亿刺激计划最大受益者是北京,圈子里当时在北京就做了布局,收益是很大的。

2009年底过了保密期后公布这个判断,大家可以看看当时公布的地址:《北京不是海盗:超上海甩深圳,救市最大赢家》http://www.banq.cn/html/8254.htm。去年我和VIP客户是说道了北京房价的,我们进入了保守阶段。

无独有偶,在去年最后一次密讲、也是大陆最大的房地产投资自愿组织---内参会会员年度回馈讲座上,也有到场听众问起我怎么看北京的房价?也问我为何最近谈起北京房价的次数如此之少?

其实没别的原因,一是负有一定期限的保密责任(到去年底其实就可以公开了);二是目前北京的信息不太具象,做出清晰判断不那么容易;三是,基于现有信息做出的判断可能会让相当多的人不高兴。

图2:雄安新区启动区规划俯瞰图

当然会上既然有会员问到,我在讲座上做了一定的阐述,现在将逻辑简要发出来供大家参考。今天谈谈这个,开谈前提醒你:

“新时代房地产思想”的大变局元年开始了,房地产各方面都在变,抓紧升级思想事关你身家大事。因此2017-12-29晚《内参会员年度讲座:阅楼成精,独家剧透》在深圳举行,覆盖珠三角及北上杭武郑川渝厦等地的150人群聚!

作为已十岁的大陆最大房产投资自愿组织---内参会的核心,我(@尹香武)剧透了不少政策动向,分析了城市房价行业大势,并提出购房投资避险建议。现将讲座完善为约4.5万字的文档,开展《内参会员级密件专享:你要坐吃山丰、狗年凉战楼市》活动http://www.banq.cn/html/30570.htm

让别人坐吃山空去吧、让他者呆在旧战场吧,你要尽快占据新高地、获取新势能!未能参与会员讲座者现可联系13266798623李杰小姐,将快递密件给你。言归正传。

事先声明:从去年中起判断北京房价的基础信息并不完整,此次判断不能算是投资建议,仅供参考,如果有情绪者欢迎你批评指正、但没有建设性的谩骂者将被拉黑!我没有打击或者吹胀北京房价的任何意图。

图3:雄安新区城际高铁规划图

雄安新区的规划建设据有几个特点(去年4月10日、11日、12日三天我就在雄安新区现场考查):

1)已经上升为国家意志,这是未来二十年里最大的国家建设计划,必然得到最好的资源配置条件;

2)规划建设占地面积、建筑面积远超当年的深圳、浦东,需要耗费的资源是巨大的,应该是我国历史之最;

3)北京、天津、河北以及几乎所有相关的地方都已经先后表态无条件支持雄安新区建设,这意味着周边城市的资源将被雄安分流相当的部分;

4)明确要求北京的非首都功能迁移到雄安新区、很多央企总部迁移到雄安新区、一些高校与医院迁移到雄安新区,北京的资源稀释程度是最大的。

5)在白洋淀湖区建设,因此防污治污投资将极其巨大,因为湖区建城几乎是所有城市类型中投资最大的。

6)雄安新区吸附周边资源可能从一开始就会具备条件,比如说高铁、机场、告诉公路的规划先行。

7)为了加快雄安新区建设,参建雄安的企业将在其它方面拥有优待或者优先权,这会刺激很多大型企业、国家机构甚至国家机器参与其中,在我国当前的财富覆盖能力下,雄安新区的建设速度应有乐观情与态度。

图4:雄安新区高速公路规划图

好了,接下来简单分析。北京在2017年4月1日(雄安新区规划公布之日)之前的房价,是以北京原有的条件进行博弈而得出的,原条件包括央企、高效、医院等等配套资源,买北京说白了买的就是那些资源极其附带的权利。

而去年4月1日之后,中央宣布不少的央企总部、高等院校、医疗机构未来将被分流到雄安新区,估价或者说博弈的条件就发生了巨大的变化,理论上来说,条件变了房价结果就会变的。

雄安新区与依然在北京市内的通州新区不一样,通州新区其实还是在给北京做加法:扩大北京的吸附能力、承载能力,对于保障或者说提升北京的房价是利好。

但是雄安新区完全不同,距离使得雄安新区是独立的,北京移过去的资源就不是北京的了,是北京的减法。

因此,单纯从这个角度看,理论上从2017-4-1之后北京的房价就应该遇到了一个政策性的拐点,原有的房价博弈结果受到了挑战。央企总部、高校、医疗机构如果真实地从北京迁出,那么影响北京房价将不但是面对普通商品房,而且会影响到以后的北京豪宅。

图5:雄安新区启动区建筑意向图

这就是理解去年4月1日之后的近期房价的简单逻辑,当然上述都是逻辑上、理论上的推理与分析。但有时候政策是会变化的,未来这些资源是否会真的迁出北京,目前还存在很多不确定性。但对此保持近期的警惕,已经是投资巨大的房地产投资者们的必修课了。

也正因为还存在变数,所以我谈到北京的房地产的次数骤然减少,不是不愿意谈,而是对掌握的信息没有太多信心,因为目前的政策说法中很多是具有理想主义色彩的!而且,雄安新区的变化没能改变北京的首都地位,在世界上各国首都的吸附效应都在持续增强,甚至包括美国首都华盛顿。所以长远看似乎没理由对北京持有悲观态度!

与雄安新区规划对北京房价的影响类似,目前还有个重大的规划对一个大城市存在类似影响,也存在相同的担忧,最近我说的也比较少了。但因为密讲上没人问到,甚至从该城市来听我课的人也没问到,所以我就没有说起。

对此你可以好好想想。城市价值一旦开始确定性地进入新的趋势轨道,将持续相当长的缓变时期。祝你好运!


【内参级密件专享:你要坐吃山丰,狗年凉战楼市】


2018是“新时代房地产思想”开始落地的大变局元年,行业规则、房企打法、购房策略、投资方向都变了,抓紧升级思想事关你的身家大事。因此2017-12-29晚间《内参会员年度讲座:阅楼成精,独家剧透》在深圳举行,覆盖珠三角及北上杭武郑川渝厦等地的150人群聚!

在这次年度内参会员回馈大讲、也是年终闭关大讲上,作为已十岁的大陆最大房产投资自愿组织---内参会的投资核心,@尹香武 为会员们剧透了不少政策动向,还深度分析了城市、房价、行业、大势,并对购房投资与避险提出了针对性建议。

我司现将讲座补充完善成约4.5万字的密件,开展《内参级密件专享:你要坐吃山丰、狗年凉战楼市》活动,点击前述标题或“阅读原文”可查看详情。让他者坐吃山空、呆在旧战场吧,你要尽快占据新高地、获取新势能!你联系13266798623李杰小姐报名,我司将快递密件。

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