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行业观察
美惊:鹏城至好、深圳最坏!

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-05-06 00:03:07点击2647


前注:这是2015年在星河银湖谷讲座速记的局部

@尹香武 认为现在深圳到了最好的时候、也到了最坏的时候。深圳太特殊了,除此之外世界上没有第二个城市既是金融中心、又是科技创新中心。

其实从成本结构=人文环境上来说,科技和金融是不相容的。今天就谈谈这个,开谈之前提醒各位:

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最早年的深南大道

你看上海、香港搞网络搞科技就是不行,为什么?是人不聪明吗?不是。是因为金融业根深蒂固,金融业把他们的血液给换掉了,换掉这个血液之后他们已经不适合干科技。

而深圳人呢,刚刚洗脚上田,一堆农村子弟学了点知识,完成了知识积累到深圳来,还没有尝试到金融挣钱的好处,所以呢两条线现在做的都还不错。但如果这么玩下去,难题就出来了:

第一,科技和金融长期来看是不相容的。第二,那么在不相容的情况下深圳怎么选,你选科技,那金融的人呢?你做金融,那高科技又不符合这种成本结构。也就是说,深圳长期来看恐怕只能取其一。

分析这个问题的枢纽在哪里呢?就是要理解金融行为的逻辑和实体行为的逻辑的不同。理解了两个逻辑的不同,就知道深圳到了最好的时候,深圳也到了最坏的时候。

金融业的子弹是钱。高科技的子弹是智慧、知识,重新定义的能力。这是钱、人的天然分叉。对于金融业来说,金融品的价格高才好,比如说股价高,投资者就来。而高科技那显然是价格低才好、才能扩大销路。

所以他们就不是一路的,玩法就不一样。科技业要想方设法地要使得产品成本降低。金融业要想方设法地让股价变高、房价变高。金融业是另外的一种成本观,这个成本观可以概括成这样:通过不断的追加成本来获得更大的产出。把钱堆上去,把对手给堆死。科技打败别人就两个,第一,创造独有的产品,没有人跟你比价,就无所谓高低。另外,如果有第二家,你就比别人便宜、好用。

搞金融和搞高科技从来没有见过在一个城市同时搞,深圳创造了一个奇迹,到底能这样经营下去多少年?真的非常难讲。所以上海高科技做不起来,恰恰是上海的光荣,而不是上海的悲哀。

房地产市场也是金融业。金融市场包括楼市、股市、债市、汇市、黄金市场,这几个构成了金融市场。楼市是金融领域的,如果深圳楼市要跟别家竞争,是房价低好还是高好?刚才说了金融业应该高好,那房价也是高好,这是很多人没有想明白的。

怎么好呢?我们来举例子。广州和深圳比,广州房价老是涨不起来或者慢涨,深圳的房价动不动就涨30%,广州和深圳之外的资金就会更多选深圳而不是广州,因为选深圳,房价不但涨还很好变现,就意味着深圳购房者跟广州人竞争的时候,获得了更大的金融赋能。而可能初始投的钱是一样的。

深圳的财富中心地位就起来了。外来的购房资金,是消耗外地的资源产生的纯利,就直接交给了深圳,而且房子一买、买家在深圳的连续消费也就来了,就会直接促进GDP了,获得了一个额外的大红包了。就是什么也没有干,只要你在深圳有房子,你就收获这个红包。

所以在这个房地产竞争的过程当中,是房价高好,而不是房价低好。房价低的地方是没有竞争力的,而且会使得市民的身价赶不上对手、从而失去金融竞争力。

有很多中国科技公司要从美国撤牌,说不在美国上市了,为什么呢?你给我的估价太低了,我要回来中国上市。这对美国人来讲是非常震惊的。潜台词就是我要人民币、不要美元了。因为要人民币给的估值高。

这就意味着以后全世界的资金供应中心会转到中国来,如果中国的股价能维持这个市盈率,全球的金融中心一定会出现在上海和深圳。两家经营同体量的公司,假设一家在美国上市、一家在大陆上市,就意味着大陆上市的那家可以轻易买下美国上市的那家,但是他们的业务其实是基本一致的。

那美国上市的那家会不会冒汗?同样上市、同样干活,仅仅因为上市地点不同,就会被干掉、被吃掉,是不公平、不对称的竞争。那美国上市那家必然会申请退市,回到中国上市。因为不退市就死。

美国的纽交所超过伦敦交易所也是靠泡沫超越的。这就意味着中国股价高对美国成了一个不对称的竞争,而这个竞争会把这个金融中心移过来。

现在深圳的楼价高,很多人一直视为对深圳的危险。其实两看,首先,深圳房价高是金融竞争的福音,是深圳房地产拥有者的福音,深圳籍此实现的金融化跃进是伟大的成绩。

但同时他慢慢地会影响做高科技,现在还没有影响到。为什么呢?因为我们有大量的农民房、有大量的过剩的厂房,控制了地租水平。

租金便宜对高科技有利,对创业有利。农民房也便宜,他对高科技有帮助,所以深圳的房价高,但是深圳的租金跟武汉、天津、成都是一个水平。道理是什么?道理就是农民房、厂房供应过剩。农民房,是深圳两条都玩得转的极重要原因!

但如果继续这么玩下去,任何土地拿过来一改造,获得高价值,金融业跟科技在同一个地方竞争的时候,金融业的优势更明显,就会排挤高科技。就会迎来深圳最坏的时刻:高科技的被迫离去!


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