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房价涨阀值5%不涨是亏,房租含金量2%值高九成
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-20 10:11:29        点击1245
    

注:这是2015年某场讲座的速记,现局部公开

现在的房产杠杆一般可以约估它是三倍、回归到了自然杠杆率了,比原先小了一点,3倍的杠杆意味着什么?意味着总的房价每一年要涨5%,不考虑租金的情况下,才可以打平你的资金和时间成本。

如果它不涨,未来又不贴现给你,那5%就是亏的。5%是个值得你信赖的简易的房价阀值,今天谈谈这个。开谈之前提醒你:这次将有多少人、家庭与企业被淘汰、又有什么人会发横财?上回密讲透露房地产上海密会消息后,多地即推新调控,但其实远不止此!

这次的新政策、新风向会改变所有楼市参与者的处境,是空前的。真的急啊,盼7月8日第36场第36场《超本位’密讲:战略级信号,五百年一遇》www.banq.cn/html/28932.htm快到来,要快把重事通报给粉丝,耽误不起!报名找13266798623李小姐,过时不候!

本场不限于:①预见500年一遇的“战略级转移”;②从“美苏争霸”到“美中竞争”的洞见分析;③几家增值几家贬:6-10上海会议精神透露;④首见“超本位进程”,跻身“人生胜利组”;⑤补遗:房地产DG主义、重隐私是工业化特征等等。言归正传。

你说,这是哪儿?

从投资意义上来讲,但房产还有一个讲究,你垄断了一处空间,因为各种原因,空间是对特定的人有特殊额外价值的,你就可以去“勒索”别人,比如说你的空间有学位你可以“勒索”别人,因为交通方便你可以去“勒索”别人。

但是撇开这些不谈,杠杆3倍的意思是年涨幅不能小于5%,但没有考虑租金,也许你买了你租出去了,一套房租了10000,那就不用涨5%,但是我们为了保险租金先不考虑。

如果不涨5%的话意味着你的本金其实是亏了15%的,因为杠杆撬动了你的亏损,3年算起来你必须得涨20%,不考虑租金的情况下,投资才是划算的,所以三年内如果一个房产你又不是自住,又没有特殊原因,涨幅毛估只有20%,这不是一个好选择。

当然他可以保值,但增值不是好选择,如果三年都不涨,又不给你贴现,就意味着三年内你的本金亏掉了一半,但这些是没考虑租金的进项,考虑租金进项这个量有变动,为了提高大家的风险意识,单纯就这么记,必须要三年提高20%,必须平均下来每一年的复利程度超过5%才划算,否则不划算。

朝这个方向去选,现在三年内涨20%的产品选到是不难的,但实话说,也有很多物业达不到这个标准,甚至发生结构性贬值的。这个大家要好好考虑。

有个七二法则,比如说现在房价年增长8%,看起来也低,但是72除以8,9年房价就翻番了,72法则是推断翻番的时间,用72去除这就是它的年份。115法则是推算三倍的,比如8%,115除以8,你的房产涨三倍需要多少年?14年,14年你的房子就翻三倍了,这叫115法则。

所以不要小看个位数的房价上涨,上面说了,如果排除一切干扰,你从一套房子开始可以把整个地球套在自己的腰包,记住72法则、115法则,记住这两个之后你就不会瞧不起5%、8%。

很多人瞧不起租金回报2%~3%,其实已经相当不错了。现在存款的利息2.7,意味着告诉你社会的平均利率就是2.7%,你搞制造业就是这个,所以制造业只能拼规模,其余的要获取更高的回报怎么办呢?

只能去拥有垄断权,怎么垄断?很多人觉得不好理解,你垄断你的思想,你垄断你的身体,你垄断你的爱人垄断你的儿子。国家可以垄断国土,垄断完之后说交税。

而个人垄断权里面,空间的垄断相对好做,通过房地产垄断一个空间,然后去收租(其实就是税),这个税可是净利润,不用组织、不用经过生产流程、不用面对各种安全税务、只需打个电话就收上来了等等,因此租金的含金量比做生意的利润要高出许多、大约高出90%呢,那些歧视租金2%的人真是没尝到甜头啊。


【超本位’密讲召集:战略级信号,五百年一遇

这次将有多少人、家庭与企业被淘汰、又有什么人会发横财?上回密讲透露房地产上海密会消息后,多地即推新调控,但其实远不止此,这次的新政策新风向会改变所有楼市参与者的处境,是空前的。

真急啊,要快快通报给粉丝们,不可耽误!急待7月8号周日在深圳举办的第36场《超本位’密讲:战略级信号,五百年一遇》,报名找13266798623李小姐。本场详介及报名方法请见召集恒址www.banq.cn/html/28932.htm。

500年一遇的战略级转变、中美斗艳的楼市影响、上海会议将带来楼市巨变、首次“超本位进程”、房地产DG主义、后隐私时代…等,还有其他重要事务都要向大家提前披露。找13266798623李小姐报名吧!

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