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专业纠误:房贷收入比,应以“一生总收入”评估
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-07-05 14:27:42        点击658
    

导读:
■深圳“房价收入比”高居全国首位
■纠误:购房收入要以“一生总收入”评估
■适当控制面积欲望,小户型助力上车
正文:

■深圳“房价收入比”高居全国首位

近日,中房智库研究院发布了2017年全国35个重点城市房价收入比报告,排在前10名的城市分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州、珠海、海口、杭州和石家庄,房价收入比均超14。其中深圳的房价收入比高居首位,达到39.64。

这意味着,按照2017年城市城镇居民人均可支配收入来说,一个家庭在深圳想要购买一套110平方米新建商品房(2016年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米),需要花上差不多40年左右的时间,而且前提是房价不涨,全部收入只用于购房。

“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值,是国际通行的考量一个国家或地区是否存在房地产泡沫的重要数据。一般认为,国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。如果按照这一标准衡量,目前国内35个重点城市中,只有长沙的房价收入比是合理的,为6.67。

■纠误:购房收入要以“一生总收入”评估

因为“房价收入比”的存在,人们吐槽国内房价有了对应的标准,人才流失、实体经济不振都是高房价要背的“锅”。

不过,中国楼市南派意见领袖@尹香武 先生认为,现在很多专家在评论房价高低的时候引用房价收入比固然没错,但是存在一个问题,即在引用收入标准的时候仅仅以当下的收入来评估。但是作为家族最重要的资产,房子的价格应该是以一生的收入去评估的、以总收入去评估。

从时间轴上来讲,房价收入比中的个人收入应该用一生的收入来评估,而不是只用当下的收入来评估。因为年轻时候收入往往是比较低的,但是随着年龄增长,收入也在增长。即使是高如10万/平方的房价,如果以70年计一天是3.9元,一个月117块钱,跟现在的房租水平所差无几。

此外,很多专家在评估房价的时候仅仅是估算工资,这也是有问题的。因为购房要付出的收入一定是一生总收入,工资只是其中的一项,还包括其他的财产性收入、职务外收入如股息、红利、房租等等。

■适当控制面积欲望,小户型助力上车

如果以一生的总收入来评估房价,相信很多人的房价焦虑症会有所缓解。而且就目前国内的房价收入比来看,想要在一线城市上车并不一定要执着于新盘,优质二手房也可以是考虑的对象。

其次,很多购房者在经济能力有限的情况下还要求一步到位,这种想法也并不可取。@尹香武 先生曾经指出,长远看未来不赠送实现60㎡可住3人、70㎡可住3+1人的中小户型将成为一二线城市城区房产的主方向、中产阶层的主需求,而买100㎡及以上户型的只能是富裕家庭,成为小众需求。

因此,在商品房单价较高的情况下,适当的减少面积欲望,对刚需购房者上车一线城市是非常有利的。而目前市面上在售的小户型项目,如位于华强北片区的恒邦壹峯,2字头起抢占中心区繁华地段,可以成为置业投资的首选对象。

 

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