其实一直以来，在面询、语音咨询、微博以及日常聊天等渠道，@尹香武 经常接到的一个常见问题就是：我该不该买商务公寓或者写字楼、商铺…等等。

当然这个问题牵扯到提问者的价值观、具体家庭情况以及身价。但其中有一个判断原则则是共通的，但这个原则似乎知晓者很少，甚至一些专业人士也是莫衷一是。

今天就说说这个。开谈之前提醒你：《密讲第36场》7-8已成功举办，正值世界杯也满场。首发的洞见尤其是超本位趋势、五百年一变等让人过足瘾。而上海密会风向将淘汰哪2类人哪3类企业哪4种楼盘，及强化哪2类人哪5种片区哪6种楼盘…则直击实操。

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今天一大早，深圳太阳雨，随处见彩虹！

要让不动产实现你的投资诉求，不动产有一项属性是必须保持基础性重视的态度的。所谓基础性的意思是，不符合这个属性其实就不应该投资。这个属性就是流动性。

比如说从投资层面（自用、没时间限制的“投资（其实没限制就不是投资）”另说）来说，缺乏流动性的是不能投资的，流动性与投资性成正比关系，而且流动性是基础条件。

不动产的字面已经很清楚了：不动！既然不动又要让它流动，那么不动产是怎么动起来的呢？这就要依赖于4大流动性了：交易流动性、租赁流动性、抵押流动性、改造流动性。

交易流动性很好理解，就是销售的时候不能碰上有价无市、无价无市的情况，如果只能进入而无法退出，就不能投资。很多人误以为说无限制持有就可以保值增值其实也就是投资，但其实没有限制条件的操作都不是投资。

租赁流动性，就是指你购入的物业是否届时能够租出去呢？如果租不出去就意味着没有租赁流动性。

抵押流动性，说得是银行对你的物业气压的欢迎程度，是愿意给你做抵押还是不愿意？

改造流动性，说得是你的物业是否存在改造的可能性，比如说划小、比如说改变性质或用途等等。如果以100为满分：

就绝大多数住宅来说，交易流动性在80~100分、租赁流动性在60~80分、抵押流动性90~100分、改造流动性0~40分。

就多数商用物业来说，交易流动性10~60分、租赁流动性70~100分、抵押流动性20~60分、改造流动性90~100。

基于上述流动性的分数，其实判断起来就比较容易了：

如果你完成了原始积累阶段，本就要进行一些资产沉淀，你大可降低交易流动性、抵押流动性的要求，而提升对租赁流动性、改造流动性的诉求。

如果你还没有完成原始积累阶段，还要追求投资的增速为先，你就应该将交易流动性、滴液流动性放在首位考虑，而对于租赁流动性放在低层级考虑，对于改造流动性则可以完全不考虑了。

当然，阶段不同对于各项流动性的要求也不同。比如说增量阶段、存量阶段，操作手法与对流动性的权重分配是相差很大的。今天就先不说了前天上午@尹香武 就接到了一位到@尹香武 办公室的面询者。

要不是当面见证都难以想象，某个房地产投资邪教团体，推崇的“老破大/小”思维造成的危害和损失之大，令人触目惊心。这位面询者，之前几年她以这个思维指导，做了接近1.4亿支出的布局，绝大部分标的的特征就是“老破大”。

@尹香武 粗略算了一下，之前她信任这种存量化的思维，导致产生的机会损失其实约为1个亿。她错过了“省城浪潮”、也错过了深圳的“价值再凝聚”浪潮，增量化的时代还将继续，只不过表现形式不同了。

就好比说深圳等城市已经从1:3阶段进入到了3:1阶段，从整体性到了结构性，必须要对投资进行更精准的布局，房地产投资界某些人推崇的“老破思维”，给众多的信任者造成的损失是巨大的，可叹也。

有的人动不动就说一些商用物业绝对不可以买，或者作出一些极端的只为了宣传的思维比如老破思维，做这种判断看起来爽，但其实太偷懒了、操作起来就更是害人，当然类似思想偷懒、缺乏逻辑的情况在房地产圈很多，咱们就不要去管它了，做好自己的事吧！

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