导读：
■买房避坑，看到这类片区赶紧绕道走
■难以改变的几大致命伤
■只能“收藏”却没啥存在感？
■真心劝诫：扎堆在流量中心、效率高地
正文：
■买房避坑，看到这类片区赶紧绕道走
年底将至，加上11月深圳楼市新政的执行，意向买房卖房的深圳人坐不住了，挂盘房源多了，买家可以选的空间也大了，毕竟现在挂盘价、成交价都有点诚意了。
但，购房投资是大事，谁都想买到一套好房子，在享受良好居住体验的同时，房子还能在升价方面具备一定的优势，让自己的血汗钱花得更有意义。
“道理”不少人都懂的，事实上却是不少人功课做不到位，错配了，导致成本更高。
今天要提醒的是：在深圳，买房要避开布袋片区，不然就是砸手里。
其实早在2021年、2022年，我们就反复提醒大家，类似这类片区的房子，买房要慎入，具体可点击链接重温：
《深圳的布袋片区，致命伤在于……》http://www.banq.cn/html/45656.htm
《深圳十大布袋片区》http://www.banq.cn/html/46740.htm
当然，不是说布袋片区就没有价值机会，而是说，这种机会会明显弱于小于其它片区，从而会导致机会损失。而且本身的限制，配套不齐备、对外不便利，本身的价值也受到了压制。但往往有人就会被这样的片区所迷惑了。
■难以改变的几大致命伤
深圳有几个布袋片区，估计很多人未留意过，今天就说说其中zui典型的一个，那就是位于福田香蜜湖以北的莲塘尾片区。
就是从福田向北的福龙路隧道入口的西侧，由4个小区组成的那个独立的小片区，这个小山谷就是典型的布袋片区。
我们从地图可以看出来这个片区的交通非常的闭塞，只有一个出入口，交通效率非常低。其次是商业配套、市政配套不足，生活便利性也极低，片区内也就只有小区自带的一点底商，没有大型商超。
也有人受香蜜湖概念的影响，加上这几年可能有些人心态的转变，对居住环境尤为重视，所以会对自然资源有所偏爱。但买房绝对不能只看自然资源，更要注重效率，要重视流动性。而且效率和流动性，应该是远远高于自然资源的价值。
大家都知道，深圳是一个讲究高效率的城市，高效率高成本，最值钱的是时间，能在最少时间内通达更多地方，享受到更多配套，就能集中更多财富，土地价值也就更高，土地及居住空间也就更值钱。
最后，该片区房子流动性低。除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。
■只能“收藏”却没啥存在感？
看看这个片区的四个盘历史拍卖成交资料，可能更直接：
1、深圳市福田区兰江山第花园一期2栋B座2单元1907、1908房拍卖成交时间2021年9月15日，拍卖成交价格14130233元，证载面积173.27平方米，折合单价8.16万一平方米。
2、深圳市福田区山语清晖花园4号楼22A拍卖成交时间2023年4月27日，拍卖成交价格1811.5886万元，证载面积177.08平方米，折合单价10.23万一平方米。
3、深圳市福田区塘朗山万泽云顶尚品花园2栋14A、14B房产拍卖成交时间2022年11月22日，拍卖成交价格1525.5255.73万元，证载面积177.93平方米，折合单价8.57万一平方米。
4、福田区福龙路西侧栖棠映山花园2号楼1501房拍卖成交时间2020年8月25日，拍卖成交价格18069850.5元，证载面积188.05平方米，折合单价9.61万一平方米。
可以发现，该片区四个盘的均价在8-10万之间。查阅小鹿选房最新成交，2023年则基本上都没有成交，市场价交投、存在感极弱。
根据相关报道，栖棠映山花园在2023年均价为106400元/m²，但与去年同期相比基本保持不变。同时，该小区在2023年8月的成交量为2套，而到2023年9月，这个数量变为0套。这意味着在8月至9月期间，该小区的成交量处于下降趋势。
■真心劝诫：扎堆在流量中心、效率高地
所以要当心布袋片区，不止是其对外联络闭塞、交通一定肠梗阻，而由于规模小又无法具备完善的自配套，这就导致了布袋片区的投资价值大大受限。
重要的是，房子失去流动性可能导致个人财富被锁定在房产中，无法在其他更有价值的领域实现保值增值，影响个人及家庭财富。
当然，这说的是房产经济价值指标，也是最重要的。不能否认总有人钱太多了就喜欢离群索居、独处一谷，只是，谁不都希望拿在手上的房子，既有面子，也有里子的呢。
但是对城市或片区发展来说，核心要素，就是流量+效率。流量越高，效率高，交易越频繁，价值就越高。失去了流量，没有效率，就是一潭死水。
对买家来说，跟着流量高地、效率高地走，才是正向的选择。显然上述的片区是严重不符的，因此这种片区是要避开的。
最后还是要提醒的是：房地产作为本位、源泉、归处，无论如何变化，始终绕不开三大流动性（交易、抵押、租赁），一旦失去了流动价值，口嗨一时爽，最终损害的还是自己。