“花样年·香年广场”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【最大的优点，也是最大的缺点】
    【路网目前存在缺陷，急需改造】
    ■项目优势
    【华侨城写字楼荒：香年广场供求极紧张】
    【截止目前，侨城片区规模最大的写字楼】
    【侨城片区唯一配备分体空调的写字楼】
    【侨城片区电梯配备水平最高的写字楼】
    【深圳卫生间配置水平最好的写字楼之一】
    【深圳创新幅度最大的写字楼产品】
正文：

■前言
 
“花样年·香年广场”由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层。由南主楼、南附楼以及北主楼、花样年中国总部组成。

项目位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，南侧紧邻侨香路。
 
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“花样年·香年广场”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【最大的优点，也是最大的缺点】

“花样年·香年广场”位于华侨城北，仅与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，南侧紧邻侨香路。

由于华侨城是深圳最大的富人区，而且华侨城区域内目前极为缺乏写字楼，因此本项目将直接环境泛华侨城片区写字楼供应紧张的局面。但是，华侨城以北目前为商务活动的配套较为缺乏，这对于追求效率的商务活动来说，是一个缺点。

【路网目前存在缺陷，急需改造】

侨香路现状为带绿化隔离带和辅道的快速路，路况和绿化都是不错的。但是，侨香路靠近项目侧南北的人行目前只有两个人行横道，较为不便。同时项目现车行只能由东往西由辅道进出，由西往东则要到沙河工业区路口（距项目500m）掉头。

香年广场距深云路口最近，大约只有130m，而向东距侨城东路口600m，距农林路口山姆会员店处为3000m；向西距香山西街路口500m，距北环路口700m；香山中街通北环正对项目东侧内恒山地块，但无人行过路通道（可由深云路口过），对外的车型交通十分便利。

不过，深云路将随着南坪快速全线通车以及与北环、广深高速的互通立交的建成而成为一条连接枢纽道路，车流量巨增，因此这里很容易形成拥堵，因此急需改造。

■项目优势

【华侨城写字楼荒：香年广场供求极紧张】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn研究发现至今为止，华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，然后搭配部分商业与写字楼。其中，住宅总量是600万㎡，商业总量大约35万㎡，而写字楼很少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT-LOFT，合计也不到10万㎡。

而按照世界银行的分析，在亚洲，大约15㎡住宅，必须要1㎡写字楼搭配，这样的成规模的区域才有持续发展的生命力。以惯例计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为6000000÷15=40万㎡。

由此可见，华侨城的写字楼缺口是40-10=30万㎡。同时，由于华侨城处于深圳特区的地理中心位置，公路、地铁交通辐射面很广，因此，除开本区域内的写字楼需求之外，区域之外对于华侨城也存在相当的写字楼需求，这部分按10万㎡计算。

也就是说华侨城市现在的写字楼缺口应该是40万㎡，大家现在去华侨城试着租写字楼看看，根本没有现货供租赁，这就是一个明证。同时，华侨城也正式看重这一点，才规划建设中旅大厦（WOLRMART西南侧草地）、科技大厦（康佳位置）的主要原因。

因此，香年广场面对的供求关系极为紧张。

【截止目前，侨城片区规模最大的写字楼】

“花样年·香年广场”由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。

此前，华侨城区域内，之前最大的写字楼是汉唐大厦，但是27层的汉唐大厦总建筑面积约只有3.8万㎡（每层标准层面积约1400㎡），只有香年广场的50%。

因此香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn判断，“花样年·香年广场”是华侨城片区规模最大的写字楼，具有规模优势了聚集效应。

【侨城片区唯一配备分体空调的写字楼】

汉唐大厦配备的是中央空调：共装有3台400冷吨美国开利空调，但是遗憾的是无法单独开启只能一起开一起关，这样对于经常需要加班的企业来说，简直无法忍受。

香年广场配备的是分体式中央空调，大大节约公司办公成本，用户可以合理安排工作时间，无须所有公司都一样的上下班，成为华侨城片区唯一的配备分体空调的写字楼。

【侨城片区电梯配备水平最高的写字楼】

汉唐大厦电梯共装有7部OTIS高速电梯，分高低层，按照3.8万㎡建筑面积计算，电梯培植水平为每5429㎡1部电梯。

香年广场南座主楼配备6部电梯，南座附楼配备3部电梯，北区主楼配备6部电梯，合计有15部电梯，按照建筑面积74613.51㎡计算，为每4974㎡培植1部电梯，超过了此前的冠军汉唐大厦！

电梯数量充足，垂直交通必然便利和高效率。

【深圳卫生间配置水平最好的写字楼之一】

香年广场每户都设置独立的洗手间，同时在每层还设置公共洗手间，方便客户的自由安排。这还没完，在每层还都设置了残疾人洗手间，体现人性化办公概念。

这种卫生间配置的水平，使香年广场成为深圳卫生间配置水平最好的写字楼之一。

【深圳创新幅度最大的写字楼产品】

花样年·香年广场定位为新形象的生态化写字楼，半求www.BANQ.cn经过对项目设计资料及现场的考查，发现花样年通过对现有写字楼开发水平的颠覆和超越，全方位的创新完全重塑了深圳写字楼的开发标高。

一、建筑内肺空间，集中建筑轻型化

项目写字间主要以300㎡左右的规整的矩形为一个单元，以三、四个这样的单元组合成一个围绕着高近100m的内天井的平面空间。通高的天井使建筑的内部有充分的采光和通风，并使大体量建筑轻型化，使交通空间和室外休息空间有开敞的环境和自然的空气，告别单调的黑暗、不通风的走道。
　　
二、挑高空中花园，高层建筑地面化

一般地说，高层写字楼建筑不能像多层一样享受绿地，也少了宽松的公共交际的机会。花样年·香年广场在这个问题上，完全突破常规。

项目每层每户都设计了两层高的空中花园，净高9.6m，方便客户引进绿色办公概念。让在高层中工作的人能够享受地面的感觉，绿化庭园成为休憩、交往的场所。提高了空间的舒适度，更使生态型的办公理念得以体现。这种高层建筑低层化不仅具技术意义，且具影响办公交际的社会价值。
 
这是深圳写字楼发展历史上的一次突破。

三、各类公共空间，办公环境序列化

项目设计时重视建筑的公共空间，不同层次的公共空间系统，将建筑与城市，人与城市，人与建筑，人与人，建筑与建筑有机地结合在一起。

同时将共享天井，设计为联系一切公共空间的线索，同时也成为容纳各种社会关系的容器，创造自然采光，自然通风，自然绿化的机器。而下沉广场、竖向中庭、顶部的开放公共空间等，则形成连续的竖向序列。

四、工地施工管理，质量保障创新化
 
为了确保工程原料质量，花样年·香年广场首次尝试甲供混凝土，也就是说，所有的混凝土都由自己采购。同时，项目是花样年公司首次对项目全周期实行流程化运营管理，将工程施工的每个环节细分，以求责任到任、杜绝环节问题。

五、外观虚实结合，建筑立面轻盈化

花样年·香年广场的建筑立面处理上，避免大面积幕墙带来的呆板感，通过主楼外挂可以遮阳、改善光影效果的竖百页，而附楼外挂横向百页造型，使大大体量的建筑轻盈化，同时，整体不变的玻璃幕墙与百页结合，产生了虚实结合的梦幻效果，视觉识别性一流。

六、四m八加挑高，办公层高极大化

花样年·香年广场普通层层高4.8m，局部挑高9.6m，超过了此前的冠军现代国际（普通层高3.93m、18层以上挑高层净层高6.6m）。也就是说，普通层完全可以改为两层、而挑高层最多可以改为4层，其隐藏的赠送面积非常大。

相比罗湖早期的2.6~2.8m层高、吊顶之后只有2m4左右的写字楼（比如国贸等绝大多数2000年之前建成的写字楼）来说，普通层层高4.8m、局部挑高9.6m花样年·香年广场的空间感已经实现了质的飞跃，在政策趋紧、成本提高的背景下，几成行业写字楼领域不可逾越的新标高。

南座附楼顶楼单位141.3㎡，拥有附楼屋顶花园休闲空间，为项目的楼王单位。

后附：“花样年·香年广场”主要经济指标

一、南区 
总建筑面积：33364.9㎡ 
其中
    商业面积：2157.35㎡ 
    办公面积：31207.55㎡ 
地下室面积：6182.05㎡ 
核增面积：765.36㎡ 
层数：20层 
标准层面积：1127㎡ 
楼高：99.9m 
层高：4.8m 
地上＋地下停车位：44+136=180 

二、北区 
总建筑面积：27183.27㎡ 
    商业面积：643.86㎡ 
    办公面积：26539.41㎡ 
地下室面积：4988.75㎡ 
核增面积：1951.26㎡ 
层数：20层 
标准层面积：1326.1㎡ 
楼高：99.9m 
层高：4.8m 
地上＋地下停车位：54+76=130 

花样年·香年广场