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投资分析
从深化到内化:为何看好卓越、鸿隆两世纪?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-06-29 11:14:04点击5125


导读:
     ■资本深化期→人力内化期:商用物业最受益
     ■从住宅转向商物,投资的必然阶段
     ■香港人均6千红包,政府惨遭一片谩骂
     ■附品房产向母品房产过渡,实现供应与消费对接
     ■卓越、鸿隆两大世纪,早认识、早受益
正文:

■资本深化期→人力内化期:商用物业最受益

2011年6月26日下午14:30-16:30,在福田中心区的大中华广场之喜来登酒店6楼大宴会厅,房地内参负责人尹香武(半求)先生举办了一场《通胀引发新一轮的投资热点》讲座。吸引了超过300位听众的参与。

当天的演讲,从多个方面分析、把握当前影响楼市变化的主因,并谈到了在经济运行发展的过程中,大致会产生这么五个阶段:第一个是资本的紧缺时期,第二个阶段是资本的广化时期,第三个是资本的宽化时期,第四个是资本深化时期,第五个是人力内化时期。

经济运行的每个阶段,相应的投资布局选择不同,决策不同,产品不同,乃至于运用杠杆的幅度和程度也有所不同。当前,前三个阶段已经走过了,而深圳在资本的深化时期运行较长时间,人力内化时期的到来已不再遥远。在人力内化时期,商用物业将是最大的受益产品。

■从住宅转向商物,投资的必然阶段

在资本深化时期,深圳生产效率的增长,主要依赖于资本-劳动比率(资本装备重型化)的持续提高。而在这个阶段,劳动工资增长赶不上生产率、企业收入及GDP的增长,也赶不上以房地产为主体的资产价格的增长(以住宅品为主)。没有这种“资本深化”导致的资产升值,产业就不能深化、结构升级和竞争力的提升就都只能是空想。

而“收入为何赶不上房价”这个观点,早在去年的《母品房产:收入为何赶不上房价?》http://banq.cn/html/9522.htm一文中,就已经提出来了。在资本深化阶段,商物还处于积蓄力量的时期,对住宅却是个机会,价格的涨幅动则以倍数计算。所以,06年到09年,深圳房价呈现倍增的现象,是不足为奇的。

但这个过程,随着经济的发展,必然会结束。“资本深化”阶段制造业劳动力的群体收入提高,会促使产业去升级与转型,内需开始逐渐旺盛。这个时期,高端服务业如金融、贸易、文化创意等成为新兴的主导产业,资本深化逐渐结束,“人力内化”时期到来。因而自2009年以来,房地内参就一直呼吁不动产投资应从住宅转向商物(商办、商街)。

■香港人均6千红包,政府惨遭一片谩骂

这个趋势是不可阻挡的。随着建西部通道、深圳湾大桥、建一期5条地铁,建大运场馆等,深圳的资本深化的巅峰时期,基本上算是翻过去了。至于是不是尾声并不能做出精确判断,但可以肯定的是,资本深化的巅峰期已经无可争议的过去了。

尽管现在深圳还在修建3期共6条地铁,总共超过100公里,投资超过1千亿,但是必须得注意到,深圳原特区内的路已经修得差不多了,除了前海和特区外还需要在投资改善市政配套。深圳将逐渐从资本深化期向人力内化期转变。在人力内化期,就是社会经济的发展,资本开始退居第二,人的作用开始位居第一的阶段。

而对比深圳香港,就可以知道,我们现在是在走着香港发展的路子。香港已经是人力内化比较成熟的城市了。它已经没有什么大型的基础建设,市政配套基本到位,政府只能给民众派钱,每人6千。实实在在的送给人,耗资了4亿,就这样还不被讨好,遭到口诛笔伐,被认为目光短浅。香港政府的官也实在是难做,深圳会不会也这样?

■附品房产向母品房产过渡,实现供应与消费对接

而在人力内化内时期,是以人为第一发展要素,内需、供应在扩大,创意产业、总部经济在发展。能力内化期的根本意义在于人超过了资本,从而导致人所获得的回报要超过资本所获得的回报。国民收入会大幅度的增加,从而刺激消费的增加、内部供应和进口的增加。

在这个阶段,第三产业快速发展,收入的增长使得消费的魄力放大,将导致普通住宅将从值得投资的投资品向民用品回归。因而,资本深化期以附品为投资主品的时代就慢慢退去。更多的,应该把目光转向可以结合内需与内供的“母品房产”上来,“母品房产”的机会开始显现。

所谓“母品房产”,是指供劳动者、服务者就业,并获取收入后再有能力去购买普通房产(住宅)的场所(商办、商铺)。“母品房产”是生产型、商业型房产,而普通住宅是“附品房产”。“母品房产”还是供应商、消费者实现对接的窗口。人力内化阶段投资的最佳选择就从附品房产过渡到母品房产。

■卓越、鸿隆两大世纪,早认识、早受益

而随着人力内化程度的加深,“母品房产”就越重要,而“母品房产”有存在难以扩大供应的限制:1、商办需要位于闹市区、并呈现聚集效应;2、商铺需要贴地,根本无法通过提高容积率的方法扩大供应;3、一旦养场成熟,替代性就非常低。

因而,我们要为将要到来的人力内化时期做好准备,而正如资本深化期一样,人力内化期并非只存在一两年,恐怕将将持续10年左右的时间。这是基于一个年代基本面的判断。所以,以商办、商铺为代表的“母品房产”,实际上就是整个楼市中的重型化资产,是进入人力内化以后的最大受益品种。

或许目前投资普宅还能受益,然而随着年代的转变,进入人力内化期后,不投此类品种,就可能发生损失。赶在让人之前、年代变化之前,转向商用物业投资,是占据了未来的高度。卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场,这两大各占据了核心位置的商办,可以成为即将到来的人力内化期的参考品种。(06)


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