“深业·新岸线3期”考查纪要：小区与宝中景观资源最优
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗：尹香武（半求）
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〖时间〗：2005年12月05日16：00~17：00
        2006年05月09日16：00~16：40
        2008年01月27日15：00~17：50
〖天气〗：阴天、小雨
〖事件〗：实地考查宝安中心区“深业·新岸线3期”项目
〖地点〗：深圳市宝安中心区新安六路与与创业路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■区域概况
    【宝中：深圳机场、港口、海景结合最好的次级中心区】
    【交通：距离即远即近，出行方便亦无影响】
     一、距离地铁站800米，5-9分种步程
     二、广深沿江高速：珠三角东岸城市黄金通道
     三、滨海大道：不近不远，带来方便亦不受影响
    【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
    【宝中进入建设高峰，但成型还要两年以上的时间】
    ■景观资源：3期拥有小区最好，同时也拥有宝中最好的景观资源
     一、北面：多层建筑大多已入伙，15楼以上观赏铁岗山山脉景观
     二、南侧：别墅、港区、海岸、大南山，多重景观面
     三、西侧：小铲岛景观有遮挡，近处临时建筑较多
     四、东侧：一期二期建筑，园林景观主轴能看也能用
    ■项目考查
    【营销中心老业主光顾较多，三房样板房已开放】
    【春节前最后一次考查：施工人员多数已回家】
    【建筑材料放于楼内或掩体内：施工现场接近全面停工】
    【一区已封顶，二区打地基】
    【封闭式管理，与二期完全隔离：影响降至最低】
    【宝中最大楼间距80米：户户朝南，】
    【楼内考查】
     一、宝安唯一主仆分门设计，强调主仆各自隐私
     二、卫生间降板，洗涑如厕分开
     三、消防楼梯不同楼栋稍有差异
    【细节之决定品质】
     一、水池护栏，护栏底部采用铁丝网
     二、人性化实用设计：斜坡式防护台
    【13栋纯复式户型略析】
     一、纯复式：电梯厅及连廓双层挑高
     二、入户花园赠送11.157平方米
     三、复式已预留改动技术条件
    【平面户型略析】
     一、入户花园、宽景露台：最高赠送33平方米每户
     二、空中庭院可改成房间
    ■深业特点、项目卖点：请见《深业·新岸线3期”唯论》
    ■数据与用料
正文：

■区域概况

【宝中：深圳机场、港口、海景结合最好的次级中心区】

深圳西部房地产市场真正的大发展是从宝安新中心区的规划开始，宝中新规划对宝安的区域进行了划分，产业结构的引导，特别是行政、商务、景观的确立以及宝安区政府、中心广场的建成，才真正成为深圳西部地区的“发动机”。

宝中是深圳西部的核中核，如果与深圳中心相比较的话，西部中心区则又有了机场、港口以及零距离的海资源等优势.

【交通：距离即远即近，出行方便亦无影响】

一、距离地铁站800米，5-9分种步程

2006年12月18日上午，1#地铁续建工程坪洲站正式开工，该站是宝安区开工建设的第一个地铁车站。1#地铁续建工程东起世界之窗，西至宝安机场，全长23.4公里，沿线共设15座车站，工程总投资估算为103.95亿元。

地铁1号线续建工程自世界之窗后至西乡中心段站点名称依次为：白石洲站、高新园站、深大站、桃园站、大新站、鲤鱼门站、前海湾站、新安站、宝安中心站、宝体公园站、坪洲站、西乡站。

距离本项目最近的两个站点分别是宝体公园站以及坪洲站，两个站与本项目的距离相当，约800米左右，步行约在5-9分种。

二、广深沿江高速：珠三角东岸城市黄金通道

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，2007年9月29日，广深沿江高速公路深圳段工程正式开工。该路位于本项目以南约1000米。

广深沿江高速公路项目起点连接广州黄埔107国道，终点连接深港西部通道，衔接了广州经济开发区、东莞虎门港、深圳西部工业组团、深圳机场和深圳大铲湾港。建成后，将成为连接香港、深圳、东莞、广州等珠三角东岸城市的黄金通道。

广深沿江高速公路双向8车道，全长89公里，比广深高速缩短了近1/3的路程，通车后广州到深圳只需要1个小时左右。

三、滨海大道：不近不远，带来方便亦不受影响

本项目的南侧沿海岸线规划中的滨海大道目前已经阶段性的峻工，如西乡坪洲段就已经修好但还未正式开通。

滨海大道西起宝安国际机场，沿线经过西乡、宝安中心区、前海月这亮湾大道最后到达蛇口，是深圳西部一条沿海岸线的风景大道。全面建成后将成为西部沿海一条景观标志。

本项目距离滨海大道约800米，两者相距不远不近，即可享受滨海大道在交通上带来的方便，亦不受它所带来的噪音、灰尘的负面影响。

【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】

规划1000万标准箱吞吐量的大铲港区，其一期目前已经开港，这将极大地带动区域经济，为区域房地产带来刺激。这是港口的经济利好。但是在环保上，这则是一个利空。

由于港口很多货车同行，必然给宝中带来较大的废气和噪音污染，这就是港口在环保上的利空。正如半求www.banq.cn以前所分析的，在工业社会及之前，房地产是经济的正关系，环保并不是决定因素，所以虽然有污染，但依然可以将港口作为一项利好。

【宝中进入建设高峰，但成型还要两年以上的时间】

宝中虽然有美好的规划，但是除开行政中心、体育馆，其它公共设施则还在建设之中，特别是体育馆的规划建设估计还要两年的时间，这对于居住者来说，还需要忍受较长一段时间，才能享受中心区的配套。

■景观资源：3期拥有小区最好，同时也拥有宝中最好的景观资源

“深业•新岸线3期”位于整个小区西南侧，在珠江口与小区3期之间以后都是低矮的建筑，因此，3期是整个小区中，景观资源最好的，好于1、2期，同时，在整个宝中内，3期也属于景观资源最好的栋数之一，与鸿荣源熙龙湾属于同一水平。

一、北面：多层建筑大多已入伙，15楼以上观赏铁岗山山脉景观

“深业•新岸线3期”的北侧近处是宝安中学附属小学，隔创业路分别有御景湾、福中福花园、雅涛花园等住宅区，西乡河贯穿项目的北及西侧流入珠江入海口。

北侧大多是已经入伙的住宅区，并且以多层建筑为主，只有零星的高层建筑，所以整体视野是很开阔的。另外，如果在本项目的15楼以上，远处铁岗水库的山脉极具欣赏性。

二、南侧：别墅、港区、海岸、大南山，多重景观面

“深业·新岸线”项目以及南侧都是填海区，截止目前本项目以南还有约800米的陆地面积，地块比较平整。按照规划南侧全部为别墅区，其中万科璞园的别墅项目已进入全面的施工阶段。

除别墅项目以外，南向就是珠江东岸的海岸线以及大铲湾港区，无论是白天还是夜间，静静的海面，灯火通明的港区以及远处蛇口港、大南山相互辉映。总体此面景观是最好的一面，具有多重景观面。

三、西侧：小铲岛景观有遮挡，近处临时建筑较多

项目西侧近处是西乡河、西乡码头以及兴业路，西乡码头还停靠着十来艘货船。此面的楼盘主要有绿海名都以及坪洲新村两个社区，其他都是临时建筑。

此面目前虽然只有两个大型的住宅楼盘，可是对西侧的海景已经挡的差不多了，本项目中最高的楼层才能够看到小铲湾岛屿的景观，近处长期还是要看这些地块的建筑而另论了。

四、东侧：一期二期建筑，园林景观主轴能看也能用

“深业•新岸线3期”东侧为本项目的二期与一期，而二期中间位置刚好是小高层所以遮挡较少，另外整个项目的园林景观主轴也在此面。相对于北侧来讲，东侧方向整体既具观赏性也同时是最具有使用价值的一面。

整个项目的东侧是罗田路以及第五大道，间隙之间也有一些户型可以看到宝安中心区以及宝安广场的景观主轴。

■项目考查

【营销中心老业主光顾较多，三房样板房已开放】

考查“深业•新岸线3期””项目当天，深圳的气温是8-12度，虽然天气比较冷但在营销中心仍然有三五成群的客户前来咨询，其中有些是深业新岸线一期和二期的业主。交谈中透露出客户目前最关心的还是价格问题。

笔者注意到，宝安中心区经过近几年的快速发展，许多客户对宝中已不陌生，而一些首次到访的客户基本都会直接去样板房参观。项目样板房位于17栋，开放了一套136平方米的三房精装样板房。

【春节前最后一次考查：施工人员多数已回家】

“深业·新岸线3期”是香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn春节前的最后一次工地考查，而在项目的施工现场，这种放大假的节气氛更加浓厚。

在施工人员集中住宿的地下室，已是人去床空了，看样子该走的已经走了，没有走的可能要在深圳过年了。另外我们也看到是只有个别没有上班的工人们也正在讨论着回家的事宜。据说从明天（1月28号）开始他们也不上班了。

【建筑材料放于楼内或掩体内：施工现场接近全面停工】

在施工现场我们看到，与以往相比施工作业人员明显的减少，每一栋原有的两栋施工升降机只有一部是有人操作的，另外一部是停运状态的，所有的栋数均是如此。

在工地上所有的建筑材料已全部转移至楼体内，如油漆、钢结合件、以及各种工具，放在外面的水泥以及水管，钢管也全部统一放置在掩体以内，以免被雨淋。没有了以往的敲打和隆隆的机械声，现场静了许多，只有楼内局部还有在做隔墙批灰等部分的施工，施工现场已接近全面停工了。

【一区已封顶，二区打地基】

“深业·新岸线3期”一共有六栋，分两批次开发。以园林主轴为界，西侧的13栋、15栋、16栋、17栋为首批单位，目前已全部封顶，开始集中在楼内做隔墙及管道的安装。东侧18栋和19栋目前正在进行地基方面的施工。

【封闭式管理，与二期完全隔离：影响降至最低】

“深业·新岸线”整个项目一期与二期已分别于2005年12月、2007年1月伙，而3期与二期紧临。在这种情况下同一个地块内的施工对于已入住业主的安全及环境问题往往是最容易发生矛盾的。

深业地产在这方面做得很好，3期工地与二期之间完全隔离，用木板围起来围墙，靠园林内侧的出入口以及外部的出入口全部设置了岗亭，并且有人值班，这样对已入住业主的影响会降至最低。

【宝中最大楼间距80米：户户朝南，】

从外面看本项目地块是方正的，但建筑体却是斜状的，其实项目的楼体是斜的但方位正南正北向。所有的栋数全部为南北通透，户户朝南，最南侧的16、17、18、19栋从五楼以上都可以观赏到南侧多重景观面。

经过以步数测量，项目的楼间距最宽有约80米，平均宽在50米左右。作为板式结构这种楼间距水平在宝安中心区是比较大的。

【楼内考查】

一、宝安唯一主仆分门设计，强调主仆各自隐私

一般的项目每户只有一个户大门，而本项目一些户型设计了两个门，除了大门以外，在阳台位置也设计了一个小门通往消防楼梯的小门，这种主仆分门的户型设计只有在招商半山兰溪谷出现过。

这种设计实现了主人与保姆是由两个不同的门进出将主人与保姆分区活动，互不干拢，主人强调隐私，同样保姆也会有自己的小秘密，这样设计比较人性化。

二、卫生间降板，洗涑如厕分开

项目的洗手间采用了降板处理，降板为45公分，通常洗手间的降板幅度为30-35公分，而本项目45公分降板处理，则远远超出了正常水平，这样对于洗手间的防水处理将更有保证。

其中一段隔墙将洗手间分开了两个功能区，内侧为坐厕和浴缸的位置，靠门侧是洗涑盆的位置，这样可以满足两人同时洗涑的要求。

三、消防楼梯不同楼栋稍有差异

消防楼梯与电梯相对而设计，采光窗子是在电梯厅的两则，所以电梯厅的自然光线充足。而消防楼梯的采光窗子较小，整体还是要借物理照明的。

13栋由于是纯复式户型，单元与单元之间的走廊是双层挑高露天的，但消防楼梯则没有采光窗，完全借助物理照明。

【细节之决定品质】

一、水池护栏，护栏底部采用铁丝网

通常社区内的水池无论是深水池或者是浅水池都会有防护栏，而本项目的护栏与众不同。具体做法是在护栏的基础上又增加了道铁丝网，这样一来，一些容易滚动的小伯物体就不容易掉入水池，具有双重防护措施功能，另外对于小孩子也会更加安全。值得同行学习。

众所周知铁是很容生绣，但成本较低，也是大多数项目普遍采用的材料之一。而在本项目小区内的所有的公共设施大多数是采用了不绣钢的材料，如灯柱，护栏，装有摄像头的立柱等。外表美观维护方便但成本高，显示开发商选择了不绣的材料是一种负责任的做法。

二、人性化实用设计：斜坡式防护台

房地产建筑、设计以及户型基本都是大同小异，最能体现商家品质的往往在细节上，如本项目阳台的防护台，在项目的阳台我们看到，本项目的防护台，高约15公分，与众不同的是采用了斜坡式的设计，也就是靠外侧略高，靠内侧略低，由内低外高形成了一个斜坡状。

【13栋纯复式户型略析】

一、纯复式：电梯厅及连廓双层挑高

项目的第13栋全部为三房纯复式户型，这一栋的建筑格局与其他栋有着较大的差别。首先是四个单元一梯两户，每一个单元与另一个元之间是有连廊连接的。电梯及连廓是位于北侧凸出楼体的，而连廊与电梯厅全部是双层挑高的，连廓是露天的。所以走在连廊上面有种过索道的感觉。电梯厅的采光一流，美中不足的是消防楼梯就没有自然光线了。

二、入户花园赠送11.157平方米

纯复式户型的入户花园是一个正方形的半实体半挑空的入户花园，长约宽约5米，宽约4.463米，总面积约22.315平方米，仅入户花园的赠送就达11.157平方米。

由于入户花园一半是楼板一半是挑空的，所以用途更广泛，如果在不影响外观符合管理处规定的情况下，稍加改动后可以具备多种功能。

三、复式已预留改动技术条件

复式的客厅及阳台层高为5.895米，发展商已经在二层的位置设计好了增加楼板的技术条件，如梁和窗子已预留，如果是大家庭需要改动户型增加房的话，直接在客厅中间加层楼板就可以了。

【平面户型略析】

一、入户花园、宽景露台：最高赠送33平方米每户

平面户型中，除了18栋的A、B座B、C单位的二房二厅两个户型以外，其他所有的户型均带入户花园，稍有区别是形状及大小各异。放置鞋柜以及其他用途绰绰有余。

项目的露台形态多样，最大的特点就是大而宽，这就是所谓的宽景露台。经过测量宽景露台最长为19栋的B户型，加上空中庭院总长度达到了11米，并且呈弧形，从外面看极具线条美感。

在平面户型，入户花园、空中庭院、以及宽景露台均有一半是属于赠送面积。平均赠送达20平方米，而第19栋B户型更是高达33平方米的高赠送。

二、空中庭院可改成房间

三房及四户型中大多数设计有空中庭院，甚至15栋A户型的二房也有这种空中庭院。空中庭院的位置在餐客厅之间，其宽度约2.40米至5.40米，如果有需要增加落地玻璃窗就直接可以改成一个房间了。

■深业特点、项目卖点：请见《深业·新岸线3期”唯论》

具体地址是www.banq.cn/html/5135.htm：《深业·新岸线3期”唯论：受之前中·冠于宝中》。
这里不再重复。

■数据与用料

【测量数据】

一、普通户型数据
凸窗宽：80公分
洗手间降板：45公分
房间净层高：2.883米
电梯厅净层高：2.856米
消防楼梯净层高：2.884米
消防楼梯宽：1.395米

二复式数据：
餐厅净层高：2.895米
客厅净层高：5.895米
入户花园挑高：5.917米
二层房间净层高：2.899米
电梯厅净层高：5.844米
消防楼梯净层高：2.856米
消防楼梯宽1.356米

【部分用料】

广州裕丰钢材、联塑污水管、永高难燃电线套管、万通PVC-U水泥、国膺水泥……

“深业·新岸线3期”考查图片：宝安中心区规划沙盘

深业·新岸线项目模型

深业·新岸线3期

“深业·新岸线3期”考查图片：营销中心老业主光顾较多

“深业·新岸线3期”考查图片：营销中心

“深业·新岸线3期”考查图片：宝安中学附属小学

“深业·新岸线3期”考查图片：南侧万科璞园的别墅项目已进入全面的施工阶段

“深业·新岸线3期”考查图片：本项目与海岸线约800米，其实很近

“深业·新岸线3期”考查图片：3期东侧就是一期二期的园林，景观主轴能看也能用

“深业·新岸线3期”考查图片：3期二区正在打地基

“深业·新岸线3期”考查图片：卫生间降板，洗涑如厕分开

“深业·新岸线3期”考查图片：挑高露台

“深业·新岸线3期”考查图片：纯复式，电梯厅及连廓双层挑高

“深业·新岸线3期”考查图片：宝安唯一主仆分门设计，强调主仆各自隐私