东海岸：“万科首都”及其正向影响
尹香武（半求，则达观）
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■万科中心：中国最好的房企总部落户东海岸以南

2004-7-28万科以6000万元竞得挂牌出让的大梅沙东海岸以南的J402-0127号宗地，尹香武（半求，则达观）次日在www.banq.cn/html/2297.htm《万科变了！--万科总部将迁大梅沙》一文中对地块涉及的万科动向予以了分析。

随后J402-0127宗地被规划为万科中心，万科的总部在建成后就将落户于深圳大鹏湾畔。现在，万科中心正在紧锣密鼓地施工之中，万科中心建成之后，中国容积率最低、景观资源（山、海、岛）最好、风格最独特的房地产企业总部就将呈现在世人面前。

■大梅沙成为“万科首都”

2007年万科以近5万套、相当于深圳全市销售总量的业绩，登上全球住宅开发商第一的位置，请见前文www.banq.cn/html/5287.htm《感谢万科们：深圳将成全球房地产界的麦加》。而之前这一纪录的保持者是美国四大开发企业之一的Horton，但是随着美国住房市场陷入整体低迷，Horton的销售业绩出现下滑，2007年其仅销售约3.4万套。

全球最大住宅供应商诞生在城市狭小的深圳，尹香武（半求，则达观）www.BANQ.Cn认为这充分说明深圳作为中国房地产总部的地位和价值，也说明深圳在缔造总部经济过程中，房地产行业所起的巨大作用。

同时，大梅沙成为全球最大住宅供应商总部所在地--“万科首都”，将大大提高深圳对于中国、乃至全球住宅开发的地位，有了量的保障，就有质的突破。

■东海岸：房地产天子脚下的首善之区

万科是中国乃至世界跨城市发展数量最多的房地产企业，由于开发量大，因此，万科未来将在住宅房地产生产方式、开发理念、产品创新上，起到全球标杆的作用。那么大梅沙就将成为全国、全球同行的朝圣地，将对中国乃至全球的住宅发展潮流造成巨大影响。

同时，万科分布在全国的几万名员工，当然也将陆续回“万科首都”轮训、会议、述职等。无论是来“万科首都”朝圣的、还是回来的员工，都将近距离地感受到东海岸，东海岸是万科自己距离“万科首都”最近的小区。外来者到东海岸参观是必不可少的。

也就是说，这是房地产天子脚下的首善之区。作为全球第一、作为对品牌有偏执热衷的万科，必然将对这个首善之区予以持续地维护与投入。说得极端一些，万科所有的项目都可以松懈，但唯独东海岸不容有失。

■东海岸经维与永续不败溢价

那么，万科的现在与未来，将怎样对待东海岸？这或许有助于我们认识在楼市系中，认清东海岸的经维。从以下分析看起来，东海岸是楼市中，最有保障的住宅项目了：

一、东海岸就是“万科中南海”

首先，由于总部将迁移到大梅沙，万科集团的管理层有太多的人已经提前将家安置在东海岸，这里几乎成为了“万科中南海”，这些有决策权的人的进驻，从人性层面将直接决定万科对于东海岸的偏爱，东海岸将成为万科高层的宠儿。

二、万科将对东海岸持续投入

其次，由于东海岸与万科科总部近在咫尺，未来东海岸直接决定者外界对于万科的直观认识，预料完建成、完全入住之后，万科将在小区的企业文化建设、产品维护、小区管理上，予以更多的扶持与投入，这对于未来的产品保值增值有巨大意义，这是购房这不能不考虑的。

三、与万科一起持续东进：不动产方向性判断的战略问题

2007年年底，王石一句“拐点论”，使全国房价应声而停，万科对于形势判断的战略眼光可见一斑。在区域判断上，万科同样表现出突出的能力。2000年，万科判断居住将郊区化，勇敢拿下当时荒无人烟的坂田；2002年万科在一片看空声中进入大梅沙并创出记录；2005年，再次拿下更为偏远的17英里与惠州大甲岛。

香地咨询.半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn监测的资料表明，自2001年开始，万科已经将其自身历史上定位最高端的项目几乎全部放在东部沿海，如果以地价和获取土地的各项成本计算，万科已经将2007-5-21之前的投资资本的70%投放到东部，其坚决东进的决心之大绝无仅有。

这是万科对于未来区域价值的判断，作为一家具有全球眼光的企业，万科的判断是绝对不能不被购房者所忽视的。

四、符合大势，才属明智

尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）2005年年初曾经分析，在深圳第三产业所占比例越来越大、目前已经达到48%接近50%的情况下，原来的以第二产业驱动的楼市，就会转变为由第三产业驱动，深圳就将进入后工业化时期和信息化社会。

在工业化时期，由于工业化阶段物质流向具有决定作用，因此，半求2005年年初曾经推断过《购房要跟污染走，鲜花要插牛粪上》，在工业化阶段，深圳西部楼市机会更多。而东部沿海具有自然、空气、密度、旅游的优势。随着工业化阶段进入中后期，渡过物质化阶段之后，人类一定会对环境这样的因素赋予更多权重。同时信息化时代对于空间的要求越来越弱、而时间要求越来越强。因此居住的地点的空间差距越来越小了。

这样一来，东部沿海在进入工业化中后期之后、特别是进入信息化阶段以后，楼市将取代西部，成为深圳霸主。尤其是在高端住宅领域，工业化后期阶段就势必取代西部。因此如果投资高端项目，以及度假类的高端物业，东部潜力沿海比西部更大，而西部的高档、中档房产以及着眼居住的物业在工业化阶段则比东部机会更好，大家一定要分别认识。

五、地王万科斗天王华侨城，业主可坐收渔利

尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）早前曾经分析，获得政府扶持力度最大的房地产企业，为“天王”，这就是华侨城。而从出生到强大都是依靠市场手段的，就是“地王”，这就是万科。现在两大王紧靠在大梅沙后方开发，地王万科当然不会输给华侨城，当然会使出更多的精力。

同时，东部华侨城已经在东海岸购买了不少房产供高层居住。这对于东海岸业主来说，就是乐见其斗、坐收渔利了。

这份早期图中的“大梅沙国际会议中心”就是是未来的万科总部，是“万科首都”